按揭證券公司剛宣佈在明年推出逆按揭產品，根據報道，每100萬元物業如果收取20年現金，每月有2100至3000元。若拿終身，每月則有1800至2800元，物業有其他價值的話，可以按比例增加。究竟逆按揭在港有沒有市場呢？答案是有，因為香港不少人的退休部署不足，大多數人都不是公務員有長俸，或是津貼學校的教師，享有好的公積金，又或是高薪一族，有高的儲蓄比率。有了逆按揭，可以令當事人在退休時，有多點現金使用。

現計劃回報低　如賤賣資產

由公佈的數字來看，拿到的現金並不吸引，原因可能是逆按揭是新產品，市場正在摸索。在北美洲，逆按揭已有很長的歷史，在網頁鍵入reversemortgage，再按計算系統輸入物業價值、年歲等資料，每月拿到的現金一目了然，而且還提供不少選擇。比較美國與香港的產品，香港的逆按揭提供的現金較低。以財務學的內部回報率IRR計算，它低得可憐，以每月拿2800元計，在美國可拿終身，在香港只可拿20年左右。其他計算亦顯示，無論是拿10年、15年、20年或是終身，它提供的現金並不吸引。
逆按揭等如把物業賣給銀行，銀行每月供款，但息率比我們向它借貸時低很多。當然，銀行現在付款給你，在20年後才拿物業去賣，那時候物業已有30至40年樓齡，其價值與現在不同，風險是存在的。以香港銀行的作風，不難想像其吸引力有多大。
除非真的走投無路，即是現金流不足，否則，以現時的計劃，似乎是賤賣資產。把物業按予銀行，即時拿現金自己做投資的回報，會比向它們取現金高。舉例說，拿100萬元投資，每年有5%回報並不難，這相等於每月約4000元，所以大家還是等一下。

李兆波
中大酒店及旅遊管理學院會計與財務高級導師
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