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【地產潮文】水能載舟亦能覆舟(地產小子)

蘋果日報 2020/03/18 15:00

地產小子地產潮文

水能載舟,亦能覆舟。昔日推動樓市上升的因素,會否隨時間而改變,變為壓倒樓市的最後一根稻草?
需求仍然存在,但當中的隱憂不容忽視。根據保安局回答楊岳橋立法會議員提問的資料,過去10年(2010年至2019年11月)共有447,730人持單程證來港,即使未計及2019年12月的資料,每年單程證來港平均人數仍高達44,773人。若以運房局2018年住戶平均人數2.8人計算,每年平均單程證新增人口就帶來約15,990個單位需求。
即使香港每年可以建好一個嘉湖山莊(嘉湖山莊提供15,880個單位),也未能全面吸納這些人口。單程證與輸入內地專才計劃,再加上香港本地的新增人口和新婚家庭,需求雖然依舊可觀,但樓市會否繼續上升,還要視乎有能力買樓的一群會否繼續視「磚頭」為保值之選,有需求的人會否寧願暫與家人親友同住。
在供應層面,雖然一手樓供應在可見將來出現斷層,但二手供應仍有機會大增。姚松炎在《好誠實研究》指出,樓價上升是因為長期負實質利率吸引熱錢流入,過多銀根追逐短缺資源,預期價格上升導致熱錢入市。金管局2016年數據顯示,過去十年已有逾一萬億資金湧港,亦有分析員估計單計2017年就有二千多億熱錢來自中資。
隨著中國武漢肺炎蔓延至全球大流行,美國兩度減息,繼3月3日突然減息半厘後,3月16日亦再度減息一厘,並再推規模7,000億美元的量化寬鬆措施(QE),以協助美國經濟抵禦疫情;中國除了「武漢崛起」夢碎外,全中國的經濟也受到沉重打擊。隨著美國與中國等世界大經濟體的前景都悲觀,中國人會否大規模(數以千計)不問價錢盡快沽售香港物業,以及本港實力稍遜的業主,會否受到持續的減薪裁員倒閉潮影響,而被迫出售物業,將會是主宰未來供應的關鍵因素。
地產小子
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