大埔地皮以104億元成交，該區樓市勢必升溫。我身邊不少朋友也有置業打算，剛好有一個朋友可利用租金支付按揭，而且手上已有數個按揭物業，相信令不少人羨慕。
我的意見是，其物業投資策略甚進取，其他人不宜仿效。
朋友其中一個物業是位於九龍東，每月租金1.1萬元，月供約9000元，每月差餉地租管理費約1700元，即租金在支付按揭差餉地租管理費之餘，還有數百元進賬。
有此成績並非必然，首先按揭息率要低，只要加息0.3%，租金已不足夠支付各項開支。因此選擇按揭時，要選利率最低那種。其次是購入價不要有太高溢價，減少借貸數目，因購入價越低，租金越有機會帶來真的利潤。

用租金支付按揭

這案例成功的因素還有，租金比市場水平高，詳情不便透露。主要是租客因個人的理由，較難找到租盤，因此願意支付較高租金。當然業主亦因個人理由承受較高風險，但有高風險才可以有高回報。
這案例不要胡亂模仿，因當事人有很強現金流，可應付加息衝擊。而且當物業有一段時間租不出，又或當事人失業，卻仍要每月支付按揭管理費等，一般人應付不來。手持多個按揭物業，是利用借貸去加大投資額。當大市上升時，回報一定可觀。相反大市下跌時，沒有足夠現金流將成為不少投資銀行金融海嘯時的翻版。至於那些地區可以較容易做到，以租金支付按揭差餉及地租，物業投資者要花時間分析，這些屋苑一般不會是新物業，因新樓有較高溢價，租金卻只是市場水平。

中大酒店及旅遊管理學院
會計與財務高級導師　李兆波
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