日前和老友談起買樓問題，說起在東九龍有一個自用了很久的藍籌屋苑單位，因不用按揭無供樓壓力，老樓問他是否應該換樓轉變一下居住環境，他即時回應一句「換去邊？」老樓當堂被這句話打窒。
其實用家很簡單，若覺得地方不夠用或不合適，便自然會產生換樓念頭。很多人認為，現住單位樓價升了一倍，甚至是兩倍，都是紙上富貴，換樓只會自尋「賣了住邊」的煩惱，想法與有多餘錢及具投資觀念的人不同。

用家觀望升勢難持久

以西九龍一帶即將推出的新盤為例，1000方呎單位呎價起碼要2萬元，即是每伙2000萬元。在同區擁有一層800方呎自用單位，現時呎價1萬元，套現後有約800萬元；若轉購新盤，只夠付首期，須借錢上會，隨時還因新樓實用率較低，單位面積變細了。
換樓客套現後多會轉租，待兩年租約期後，再決定是否重回業主行列。最近筆者聽聞，市區藍籌屋苑多了一批剛賣樓的家庭租戶，正是這一類的用家。
近半年入市者主要為投資客，他們買樓後不急於轉售，間接令二手放盤量減少，形成了現時的樓價「乾升」現象。這股預支了的購買力，得不到用家回流取代，老樓相信樓價升勢不會長久，半年內或出現轉變。
另外，供應量可能會在短期內增加，單是西鐵3個上蓋項目便合共提供7500個住宅單位，加上待批的樓花涉約1萬伙，連同貨尾及未開售的單位，未來3年新供應超過2萬個。
其次，假如美國聯儲局有秩序退市，預期明年初至年中息口回升速度加快。加上供應量增加的影響，樓價見頂的機會高於一半，故形成了近期買家轉趨審慎的調整期先兆。
今年上半年樓價升了一成，中小型住宅樓價已超越了97年高峯期3%，未有樓的市民當然想趕入市，情景似曾相識。不過，現在最不同的是，買家不願高位追貨，情願多等一會，待樓價回落。

劉兆昌
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