當年今日

遠觀近望:樓市興衰在於供求

蘋果日報 2002/09/29 00:00


美國周四公布的8月份新屋銷售,比對上一個月升2%,再創紀錄,8月份新屋存貨量只有33.2萬間,大部份更只是仍在建築中,顯示當地供應量緊張。在求過於供下,房屋價格自然繼續上升。據資料顯示,8月份美國已建成房屋中位數的價格為16.36萬美元,較去年同期上升6.4%。而價格上升波幅已有下調趨勢,以目前情況看,相信明年在房屋供求有可能達致平衡,價格可趨穩定。
美國房屋市場於經濟持續疲弱下仍可蓬勃生長,除供求問題外,最主要是市民有能力負擔。據另一項調查顯示,次季一個家庭年收入中位數如達52429美元,就可負擔一間價值20.91萬美元的房屋,可以負擔起此類價格較高的家庭亦眾。加上當地30年按揭利率創66年以來低位,只有5.99厘,造就了當地樓市蓬勃的原因,亦支持了GDP仍處於增長。
從以上數據來看,房屋市場因價格上升形成泡沫,即時爆破的機會仍不高,只要未來供求得到平衡,價格再大幅上升機會便可降低,這當然還須經濟不會再次出現衰退才可。
減少供應方為上策
所謂「衣、食、住、行」,住是每個市民所需要,美國房屋市場可以抵禦經濟下滑,繼續增長,主要是供求問題。適逢港府打算再次出手挽救樓市,但香港的情形與美國剛巧相反,供多於求,發展商有見及此,只好降低價錢吸引買家,市民看見樓價每下愈況下,會覺得市場仍有大量存貨,發展商為求現金回籠,會繼續割價促銷,打消即時購買的意欲,觀望下次價格會否再降低,造成惡性循環。
筆者認為政府現時減少房屋供應,令市民重建置業信心最為重要,配合發展商停止減價,樓市才可復活。樓價上升,通縮改善,經濟好轉,市民自然可再增加置業意欲,樓市才會蓬勃發展,產生良性循環。
政府過往曾多次出招挽救樓市,但每次出現短暫小陽春後便無力以繼,主要亦是供應量多,發展商不斷減價促銷。希望今次大家真能團結一致,令樓市回穩,否則本港前景將更為暗淡。
信誠證券高級投資經理 連敬涵
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