【財經論壇】樓價止跌回升言之尚早 買股好過買樓（蔡志忠）
蘋果日報 2020/06/17 00:00
財經論壇
樓價不是沒有跌，而是沒有全面下跌，商舖已出現斷崖式下滑。
朋友問為何目前樓價沒有跌？我說樓價不是沒有跌，而是沒有全面下跌。樓市分為住宅市場和工商舖市場，如今這些市場是局部發展。大家看到的住宅市場成交暢旺，尤其是新樓巿場，價格有輕微上升趨勢，然而商舖和寫字樓卻交投黯淡，價格出現斷崖式下滑。
今次談的主要是住宅市場。自從去年開始，中美兩國不斷磨擦，香港內部出現社會運動。到了今年年初，全球爆發新冠肺炎疫情，以及近期人大通過《國安法》。在多種不明朗因素影響下，香港樓市焉能不受衝擊。事實上，去年下半年到今年第一季，住宅樓價從高位下調了約8.6%，直到今年第二季才找到支持點。近一、兩個月樓市回穩，樓價輕微回升約2%，源於住屋的剛性需求，長期的低利率碰上累積的購買力，加上地產商和代理「餓盤」多時，大家自然容易擦出火花，製造出短期的交投活躍市場。
目前疫情開始受控，香港即將解除限聚令，也要恢復與鄰近地區的正常往來。這對樓市起了正面作用，但如果斷定住宅價格已開始止跌回升，恐怕是言之尚早。香港經濟陷入衰退，本地生產總值首季按年大幅收縮8.9%，失業率也達到5.2%，數字仍有機會上升。大量的企業面對經營困境，未來有出現倒閉潮危機，港府推出防疫控疫基金拯救企業，雖然援助金額巨大，但也是救得一時，救不了一世。如今樓市受到經濟拖累，雖然像是打了一支強心針，但在精神振奮過後，又會回到衰弱狀態。
《國安法》勢在必行，似乎沒有收回餘地。下半年政治風波持續擴大，無論國際爭端還是香港內鬥，均嚴重困擾香港樓市。我預期，下半年二手樓市場交投萎縮，樓價呈下降趨勢。一手新樓發展商靈活多變，交投較為活躍，樓價表現持平。整體來說，不同銀碼物業各自發展，超級豪宅及1,000萬元以下物業，前者屬於稀有珍品，後者受惠於高成數按揭，兩類價格較為堅挺。中價物業多數由中小企業老闆及中產以上階層擁有，受惡劣經濟環境影響，價格或會出現5%至10%跌幅。
假如要我分享投資取向，我認為今年下半年是多事之秋，凡事宜守不宜攻，這是考驗大家忍耐力的時候，在投資樓市的日誌上，最好刪掉2020年。如果閣下身邊仍有豐富資金，股市是不錯的工具，《國安法》會讓不動產市場觀望氣氛濃厚，但冷卻不了香港活躍的金融市場，大量資金將湧入中資概念股，香港股市下半年會有一番新景象。
蔡志忠
亞洲地產創辦人
-----------------------------
-----------------------------