受疫情衝擊，嚴峻的經濟局面擺在眼前。不過，特首林鄭月娥去年施政報告突然「派糖」，放寬按證公司提供的按保計劃樓價上限，將首置人士買樓首期大減，過往買1,000萬元以下住宅，由6成按揭增加至8成，800萬元以下物業更可承造9成高按，俗稱「林鄭Plan」，以打動「上車」和換樓人士歡心，推行政策圖令「民有恆產」減低動亂之心，用供樓綁死上車客。一年過去，樓價介乎801萬至1,000萬元的成交比例，由一年前不足10%，躍升至本月17.1%的歷史新高。選用高按成數入市宗數由前年1.3萬宗承升至去年施政報告後逾3萬宗水平。

按土地註冊署及利嘉閣資料，去年10月，801萬至1,000萬元的二手住宅買賣登記有255宗，佔二手整體成交2,851宗的8.9%。新按保政策實施後，不少人因為按揭放寬，就利用同一筆首期，購買樓價較高的大單位，令該類樓價成交年內急升。最新9月份（至9月7日），801萬至1,000萬元的二手成交錄145宗，佔整體847宗的17.1%，創出歷史新高。

根據香港按揭保險數據，2019年10月至2020年7月新批出按保達33,695宗，比去年同期的13,804宗多出1.4倍。金額方面，去年10月至今年7月批出按揭額1,770億元，比去年同期的550億元多2.2倍，平均計，每宗成交批出按揭額525萬元。

另一方面，放盤業主取態亦有改變，根據中原地產研究數據，去年9月該行錄得16,394個二手放盤，當中有8,289個屬1,000萬元以下，佔比50%。至今年9月，二手放盤量急升至24,311個，1,000萬元以下則錄13,374個，佔比55%，即一年間千萬以下放盤急增逾5,000個。當中，頭10個最多千萬放盤的屋苑集中新界區，如元朗尚悅，最新有267個1,000萬元以下放盤，是新一個「上車樂園」。

自去年「林鄭Plan」出台，在同一筆首期上，上車客可承造的按揭比率大增，部份人心雄買中產樓，用盡新plan承造高成數按揭。鰂魚涌太古城是全港指標屋苑之一，主打中產市場，單位樓價動輒過千萬元，以往並非一般上車客首次置業的目標，新按保就令太古城1,000萬元樓下單位更加搶手。翻查資料，過去一年，太古城錄得91宗樓價1,000萬元或以下買賣合約登記，比對上一年全年的46宗，急增超過一倍數目。

記者直擊太古城其中一個千萬以下放盤，中原地產太古城區資深區域營業董事趙鴻運表示，該類千萬以下單位放盤在太古城幾乎絕跡，全個屋苑現有492個放盤，計及2個凶宅，屋苑1,000萬元以下放盤只有15個，所以他形容為「恐龍盤」。單位位於太古城南海閣低層E室，實用面積488方呎，2房間隔，裝修新淨明亮，廚房改作開放式設計，一室更為光猛。其中一間睡房門由對廳改為向走廊，令客廳變得更闊，傢俬擺位亦更容易。

趙鴻運指，業主原本將單位放租，租約完結後，在今年3月首度放盤，最初叫價1,040萬元，及後5月時疫情暫時緩和，就將叫價調升回1,200萬元，結果在7月疫情再爆發，就減回1,000萬元，最終到8月見仍未售出，最新降至980萬元待售，呎價20,082元。

在以往未有新按保前，上車客購入該單位最多只可承造5成按揭，首期支出要490萬元，而新制下，可承造8成按揭，首期只要196萬元，即首期足足少近300萬元。不過，買家每月供款則大幅增加，假設還款期30年，按息2.5厘，舊制下買家每月供款19,756元，而新制供款就增加至31,610元。

事實上，近期二手樓劈價盤湧現，尤其大單位越賣越平，均與「林鄭Plan」有關。青衣龍頭屋苑之一的灝景灣，上月錄得的7宗三房成交，其中3宗不約而同「齊頭」以1,000萬元售出。疫情重挫本港經濟，市民換樓意欲受打擊，令1,000萬元以上大單位承接力疲弱，部份業主調整策略，願劈價至1,000萬元內，一來方便買家借到盡入市，自己亦較易出貨。

區內代理透露，上月以1,000萬元賣出的灝景灣1座低層三房戶，實用面積666方呎，買家是一對租樓住的夫婦，由於首期預算有限，樓價不能高於1,000萬元，而業主本身在美孚新邨租樓住，灝景灣物業則由夫婦聯名持有，兩人希望甩名再入市，惟單位原本叫價1,250萬元，放盤兩個月仍未獲承接，最終狠劈250萬元，至1,000萬元售予該對租樓夫婦。買家一償所願透過「林鄭Plan」入市，最高借盡八成按揭，在中產屋苑買三房「上車」，首期最少慳200萬元。

政府去年推出放寬按揭措施消息一出，即惹起市場熱議推高樓價。不過，本報統計部份受惠「林鄭Plan」的中小型住宅，過去近一年樓價不升返跌。天水圍嘉湖山莊現時平均呎價10,847元，與「林鄭Plan」推出前一個月的平均呎價10,864元比較，幾乎原地踏步。沙田第一城樓價更跌近4%。

政府放寬首置按揭保險後，申請人數大幅增加。今年6月份，新批出按揭保險宗數及金額分別達5,472宗及294.5萬元，創近十年新高。中原按揭董事總經理王美鳳表示，今年第三季，中原客戶申請高成數按揭比例高達47%，創按季歷史新高。

香港經濟正處下行狀況，以高成數按揭上車的買家恐成負資產高危一族。王美鳳坦言，借入八、九成樓按，風險的確較六成樓按為高，倘樓價下調多於一成，已墜入負資產範圍。但她認為政府已作多方平衡，由於目前樓價非常高，若政府不放寬按揭成數，市民難以置業。而首置按揭本身設壓測等多重把關，一旦樓市逆轉，買家防守力亦較強。她又指，即使在疫情影響下，自政府放寬按保上限後至今，本港樓價跌幅不足1%，故相信負資產不會惡化，並預計隨着疫情緩和，樓價會輕微升彈，第四季升幅5%內。

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