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炒賣迷你倉|工廈劏125個倉年半賺三千萬 45萬買棺材倉分租 買家:納米樓細冇辦法

蘋果日報 2021/06/03 16:51

工廈迷你倉炒賣獨立樓契分契納米樓土地問題

據統計,2010年香港興建了21個實用面積260平方呎以下的納米樓單位,到2019年,有2400個。而十年間則累計8,550個納米單位(本土研究社《納錐之地:香港納米樓研究報告2010-2019》)。雖說納米樓樓價有下跌趨勢,但香港越住越細越住越貴,仍是港人共業。
不過,上帝為你關上買樓的門,必會為你打開另一個「倉」。
屋細、雜物多、幾百蚊租個倉放公司至家居雜物、換季衣物成常態。2016年淘大工業村迷你倉大火後,消防處提出一系列新消防安全標準,2019年香港有994個迷你倉(立法會秘書處資料研究組)。新起或裝修過的迷你倉都更新了防火設備、或提供上門接送儲物箱服務,減少人在倉內走動的機會減低危險。舊年有迷你倉街站推出「完整獨立樓契」、「供倉好過租倉」口號,迷你倉都可買賣隨市價升跌,自己唔住,啲家當都要住吖嘛。
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坐在擺了30個儲物箱的防火倉,Don強調這是一個投資項目,單看「實質買咗啲乜嘢」,見不到前景,是嚴重的誤解。

賣家:工廠6,600呎劏125個倉 平均價45.8萬

「嗱,我們公司的理念是人人都有百寶庫嘛。香港亦有傳統中國人智慧,喜歡磚頭喜歡地產。於是沿住這個理念去做。」Don的爸爸在90年代經營電子廠,每單幾百萬美元的日子,過度到2001年每單得返幾萬蚊美金。Don轉型做迷你倉上門存倉服務,說爸爸講過:「一定要搵一個市場上唯一獨一的產品,先突圍而出。」他把兩個共6,600平方呎,共值1,600萬元至1,700萬元的廠廈單位,劏成125個獨立業權,每個實用面積約45平方呎,擺放到容量二十或三十個儲物箱的儲物倉。(儲物倉實際佔地面積『唔係咁計唔講得』)2020年以樓花價每個36.8萬8元開售,自定五成「首期」,Don可以幫你做銀行貸款。年半後的今日,125個倉交易未完成但叫做「賣晒」,現計劃在筲箕灣開第二波。他好自豪咁講:「最後一張單,已經超過50萬元了。」以中位數每個售價45.8萬元計,就賣$5,725萬元,香港地今時今日,都係地產最吸金,惟Don的一套想法是:「我們找專業建築師去消防處、屋宇署做地積改建,再去地政署改倉庫用途。整個項目建築成本、時間、律師樓合法條文、市場推廣等,若計算所有積師費用都過千萬元。係將工廈增值,好似我們這裏樓下是古董公司,又有人將工廈改做酒店。不是大家想像一樣的。」「其實香港人唔係支持唔起迷你倉。市面上冇呢個產品存在,香港住宅物業由一整棟買、一層樓買、一個單位買、分期買、到炒籌喇。而家迷你倉的出現某程度重複住宅市場的發展之嘛。」吓,仲重複?
那50萬元買了甚麼呢?所有倉庫以60分鐘防火板製作,內含灑水系統、插頭、Wi-Fi、連結消防處的警報系統。一旦着火可控制火勢達60分鐘,不怕像2016年淘大迷你倉大火般極速火燒連環船。咁淨係個箱幾錢?Don不懂回答:「淨係個箱值幾錢呀.⋯⋯呢個實際上我自己都唔係好掌握得到。」
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防火箱以60分鐘防火板製作,即使着火都可封着火勢60分鐘。還內置灑水器,直達消防處的警報器、Wi-Fi、充電器等。
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零首期做業主,但余先生付了五成首期,聽極都唔明今日再問....

用家:屋企太細雜物太多 會用一世的倉

做建築項目策劃的余先生已用了十年迷你倉。當初他一家四口由村屋搬到沙田第一城二百多平方呎單位,空間少了一半。由小到大的相片、婚照、郵票、媽媽留給他的舊錢幣等,不想放置在家裏床下底潮濕發霉,24小時有冷氣的迷你倉,正好。高峯期放了18個儲存箱在迷你倉,月費都過千。
「真係太多納米樓了,(空間)唔夠用就真係唔夠用。」2019年向Don買了兩個迷你倉樓花,剛剛收倉「入伙」。轉個手以每倉$1,900租返畀Don管理和出租,每月畀返每倉$300管理費管理。疫情下租金回落,幾個月前他轉租550平方呎居屋,空間闊落了,置了兩個超大雪櫃,還養了缸「恨咗好耐」的觀賞魚。如果租倉出發點係釋放家的空間,其實租倉的千幾蚊、買倉的幾十萬,你可以租個再大啲的單位,還是佢預咗租倉租一世?「真係用慣咗。啲嘢唔丟得,又唔想屋企立立雜雜。當投資同埋收租回報囉。用咗咁耐喇咁我覺得佢有一定嘅客,佢哋就有錢交租畀我。我覺得冇乜風險啊,佢張契都寫明有五厘回報,好合理。」
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余先生念舊,舊相片舊郵票還有媽媽留給他的舊錢幣,想找個24小時乾爽有冷氣的地方好好保存,所以租倉十年,預計往後都需要一倉傍身。
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執業事務律師黃汝仲說,購買時必請律師好好細閱各項條款細節。

律師:要睇清楚所有契約和政府部門批文

律師黃汝仲說,有興趣買者,最緊要都是找合資格律師,幫你睇清楚所有契約和不同政府部門批文。暫時未見苦主出現都未知有甚麼潛在危機,也許真的沒問題也未可知。惟宣傳單張寫住「零首期」,但他們只幫客人申請銀行貸款而非做按揭,銀行能否估價都未可知,所謂「五成首期」都由Don他們自訂,不涉銀行供款梗係「零首期」,實有誤導之嫌。
烽煙過後,樓市穩步上揚,新樓萬幾二萬蚊呎,去到建築呎價一萬元的迷你倉都係「抵買投資好機會」。家陣擺明立錐之地都可量化成金錢差在未收過路費。將來會否發展到買樓「送」迷你倉、樓盤同迷你倉合作,「有幾呎平啲」畀你外置雜物。定係好似劏舖劏場般無以為繼問題重重?不過,今時今日香港乜都可以發生。
記者:陳慧敏
攝影:張洛晞、周芝塋
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