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平心而論:REITs製造三贏局面

蘋果日報 2003/06/15 00:00


今年年初,市場傳出香港有意成立地產信託投資基金(REITs),3月份證監會正式推出諮詢文件,相信產品仍須時日才能面世。
REITs是以信託基金形式籌集資金投資、開發及管理房地產項目,亦有房地產持有人(如地產商)將房地產以REITs上市,REITs投資者收取旗下物業的大部份租金,在概念上與自己買樓收租一樣。
既然如此,何不直接把資金投進房地產市場呢?購入房地產很多時需要大量借貸,在槓桿效應下,所冒的風險更大,有機會由正變負,這點相信大家近數年已深有體會。其二是房地產一般較難在市場上變現,REITs則隨時可在交易所進行買賣,套現能力強。其三是普通散戶在買賣房地產時,大多以住宅為主,較少涉獵投資額龐大的寫字樓、店舖、商場及酒店,REITs為投資者提供一個「夾錢」買入高價房產的機會。其四是由於投資的是一籃子產業,收不到租金的風險相對降低。

息率較股票吸引
與普通股相比,REITs亦有一定優勢。受條例所限,REITs只能投資房地產,杜絕上市公司盲目運用股東資金投資沒有回報項目的弊病,亦減少了受管理層質素優劣影響股價表現的問題,故其價格波幅相較地產股低。由於REITs大部份盈利均需發回投資者(部份派息比率高達9成),息率遠較股票高,平均利息達7至8厘,有一定吸引力。
其實早於1960年,美國政府已推出首批REITs,讓投資者以股權形式參與投資房地產市場,經歷了數十年的發展,形形色色的REITs在市場上相繼湧現,其中絕大部份為股本型「EquityREITs」,這類REITs只投資及擁有物業,盈利來自租金;另一種為按揭型「MortgageREITs」,專門提供樓宇按揭予買家,盈利來自貸款利息;亦有將以上合二為一的「HybridREITs」。
REITs在美國真正普及是近十多年的事,在房地產價格帶動下,市場對REITs的需求持續上升。配合政策改動,REITs跟互惠基金一樣,能享有稅務優惠,令市場興趣大增,其發展之快在其市值反映出來。REITs總市值由1990年的100億美元增長至現在超過3000億美元,參與的人士亦由最初的機構投資者延伸至廣為散戶接受。
風險較數年前低
REITs在亞洲的發展尚在起步階段,日本及新加坡分別於前年及去年成立REITs交易平台,惟發展至今,仍然未成氣候,這與當地房地產市場氣氛不無關係。投資REITs最大的風險來自加息及房地產價格下跌,前數年樓市狂瀉,令市場對這類投資步步為營,雖然不能確定現在是否最合適時機投資REITs,但肯定較前數年合適。
香港作為後來之秀,面對的挑戰不少,若REITs在港成功推行,得益者除一眾牽頭投資銀行外,地產商亦多一個套現渠道,投資者則多一個選擇平衡風險,於三方均有好處。任何新產品發展必須配合多方努力,成功與否因緣際會,作為亞洲主要金融城市,香港實在有必要加快開發及引入新投資產品,盡量做到多元化,讓百花齊放。環視全球,我們條件不弱,健全的法律及會計制度、中國提供的機遇加上靈活應變的市場環境,相信商機不斷。
英明資產管理有限公司
李庚
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