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財務分析個案︰
成太太 55歲
成先生 61歲

財務背景︰

成太太和丈夫失業約一年，二人之前在美資公司擔任管理層接近三十年，但三年前因公司重組關係，他們被迫離職，當時月入共14萬元。

離職後，二人從事零售生意兩年，可惜投資失利，最後損失500萬元，幾乎是畢生的積蓄。

他們有一層十年前購入的單位，現市值900萬元，尚欠380萬元按揭，剩下十年還款期。另有一個細單位，將於一個月後賣出，成交價300萬元。

此外，他們有強積金60萬元；股票20萬元，股息約6厘；基金18萬元。現時二人每月開支約6萬元，主要是3.2萬元供樓，及其他開支如生活費、養車、物業管理費等等。由於無業關係，現時並未有任何儲蓄。

理財目標︰

成太太和丈夫自失業後，一直都希望重返職場，幫補生活開支，但她坦言「中年再就業困難度100%」。成太太自己雖然擁有高學歷和豐富工作經驗，即使已經降低求職要求，仍然無回音，就算有面試機會亦好，多名僱主明示暗示成太太年紀大，不欲聘請她，令她感到非常失望和憤怒。這一年來的求職日子，令她深深體會到中年求職時要面對的年齡歧視問題。

除了現時失業無收入，再加上早年投資零售生意失利，損失500萬元，令二人的財務狀況更加嚴峻。成太太即將賣掉手上一層非自住物業，在找到工作之前，就靠賣樓所得的300萬元維持生計。

成太太認為當務之急是尋找一份穩定工作，不過並非易事，最壞打算是被迫提早退休。她想請教理財專家，如何運用賣樓所得的現金300萬元，以解決未來十年供樓還款以及應付平日生活開支？

撰文：林本利（經濟學家、活道教育中心創辦人）

生意失敗　影響退休生活

成先生和成太太原本是高薪一族，但三年前因公司重組而離職，轉而從商，結果生意失敗，兩年間損失500萬元，之後失業至今。筆者過去曾經遇過不少類似個案，當事人均年過五十，本來有足夠資產提早退休，可惜卻投資（或投機）失利，以致影響退休生活。

成先生和成太太現時資產淨值（總資產扣除未償還按揭）共918萬元，若非損失500萬元，即現時應有超過1,400萬元資產（500萬元足夠償還按揭有餘），規劃退休生活時便較為輕鬆和容易。但即使現時只得918萬元資產，由於二人並沒有兒女，又不用供養父母，若能善用手上資產依然可以產生足夠投資收入去應付生活開支。

現時二人未償還樓按約380萬元，股票、基金、強積金（成太太的）和現金（賣樓後所得）合共398萬元，本可足夠償還樓按。但由於成太太今年才55歲，要至少多等5年才可以申請提早取回強積金，故未來5年未有足夠資金去償還樓按。此外，二人正失業，若向銀行申領延長供款，銀行未必批准，甚至有可能被要求提早償還樓按。

倘若出現最差情況，即二人未來5年依然失業，首要任務便是減少生活開支（包括不再養車），不計每月3.2萬元供樓，最多每月只可用1萬多元。二人可考慮將賣樓後的300萬元，保留約20萬元作緊急用途，餘下280萬元用作認購大藍籌股票收息，目標息率是4厘，即一年可收息11.2萬元。連同原本20萬元股票的6厘息率，一年可收息12.4萬元，足夠應付每年基本生活開支。

成先生和成太太每月要花3.2萬元供樓，一年便要花38.4萬元，當中9萬多元是還息，接近30萬元是還本。因此，二人需要定期沽出股票套現供樓（和生活，因股息逐年下降），5年後套現192萬元償還樓按，未償還按揭由380萬元下降至約230萬元。

期望未來5年，強積金由60萬元升值至70萬元，手上股票（扣除套現供樓和生活後）和基金仍值160萬元，到時便可以有足夠資金償還230萬元樓按。之後把單位申請安老按揭，800萬元樓價每月可領萬多元年金，成先生又可以申請高額長者生活津貼（因自住樓及年金不計入資產及收入），每月再多約3,500元收入。

若然二人擔心股價波動，5年後300萬元股票的市值不升反跌，到時未有足夠資金償還樓按，便應考慮出售現時市值900萬元的自住樓，套現後所得換入接近500萬元的細單位。那麼其餘的300多萬元資產，可以用作認購股票和做定存，期望每年產生約12萬元投資收入用作基本生活費。之後再考慮何時取回強積金，以及將細單位用作安老按揭（滿55歲已可申請），藉以增加每月收入。

資料整理︰樊栩瑩
剪接：紀晞汶
攝影：區曦文、袁克華
導演：袁克華
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