恒隆地產（101）上周五因業績而急跌，昨大致收復失地股價變動不大。事實上，股價不應為業績而有較大變動。截至今年6月止年度，恒隆盈利57.92億元，按年急挫75.4%，投資物業重估及稅項調整後，核心盈利為27.4億元，仍跌59.9%，每股盈利63仙，已派中期息17仙，將派末期息54仙，全年股息維持71仙。
核心盈利之跌，主要是期內並無出售物業，而上年度則出售君臨天下425伙，毛利達52.5億元；物業租賃方面，香港收入增7.9%，毛利增11.2%，內地收入增21.1%，而毛利只增14.3%，合計按年升12.5%至41.94億元，其他收入主要為利息收入，增加1.96億元，行政費用則增12.3%。

內地的瀋陽皇城恒隆廣場於去年6月開幕，商場面積10.93萬方米，是內地租金收入可以增加21.1%的主因，但毛利只增14.3%，主要是新商場開銷較大，由上年度的3.02億元增至4.77億元，預料未來數年將會維持類似情況。
內地的投資物業已成為恒隆的主要發展項目，濟南的恒隆廣場將於本月開業，已全部租出；大連的恒隆廣場去年9月動土，未來的增長有待興建中的瀋陽及無錫恒隆廣場（一期）於2012及2013年完成，恒隆已安排每年均有物業落成，使內地租金收入得以持續增長。
恒隆今年的計劃，涉及面積2000萬方呎，足夠未來10年發展，而資本開支預算為500億元，主要以項目貸款提供，恒隆去年11月曾配售集資，6月底淨現金104億元，而香港的物業存貨成本59.63億元，主要包括君臨天下284伙及浪澄灣1234伙，兩項住宅物業市值應在200億元左右，對發展有肯定幫助，於完成全部計劃時，估計其借貸將低於280億元，但必須將物業存貨出售。
恒隆昨收29.80元，核心PE47.3倍，息率2.38%，PB1.216倍。PE相當高，但未來增長可持續多年，而新建物業均位於內地，收入為人民幣，實際PB應在1倍以下，該等物業均位於二線城市，增長潛力大，是長線看好的收租股，宜逢低收集，其售樓策略難料，短線只可於開售前後炒賣。
齊明