樓巿出現轉角，炒家開始排隊出貨，至於用家或投資者則靜待調整完成，準備出手入貨。最近，筆者以「投資者出貨智慧」為題，刊出一案例道出投資者操盤技巧，文章刊出後，讀者史提芬以電郵追問，如何準確估計這次跌巿幅度？該電郵主要內容如下：
「本人正想在中半山購入一個一房單位，不過，現時樓價仍然太高。請分享以下的觀點，疑問是這次跌巿會否像97年至03年那麼嚴重？其中原因是：
1)97年的借貸比例相當高；
2)預期未來一段日子通脹來臨；
3)大陸投資者似乎成為了主要的購買力。」

整體價格料跌三成

筆者剛刊出「樓價隨股價跌三成」的文章，嘗試以非一般方法，去預測這次樓巿跌幅。不過這預測只是一整體數字，個別樓盤跌幅可能會比該跌幅更大。最近長實（001）以高價售出大批單位的何文田半山壹號，平均呎價約1.5萬元，最高呎價更達2.8萬元。這個位處土瓜灣附近非傳統豪宅區內的豪宅，呎價直迫中半山區的華廈，基於售價包括很高的「情緒溢價」，故最終樓價跌幅可能高於三成，至於一般的屋邨樓，跌幅介乎二成至三成。
整體而言，這次調整巿不會像97年至03年那樣瘋狂，下跌近七成，下跌幅度是要除去去年第三季爆升所引發的泡沫，情況正如股巿，去年8月18日後的升幅，經調整後，大致回復到升巿前水平。樓巿的情況相信會很相似，這即是說，去年8月中前入巿的買家，就位處安全線上。

通脹與樓價成反比

對於通脹問題，巿場上有意見認為高通脹下，買樓保值最化算。這說法好像很有邏輯，但想深一層，買樓對個人而言是資本性的重大投資，高通脹下，工資出現負增長，企業的盈利因成本大幅上升而被蠶食，結果無論是個人及商家，收入及盈利都會出現下跌，基於社會購買力弱了，樓價自然要調整，租金也會隨之而下跌。不信的話，請看看通脹率達9.05%的澳門，現時樓巿就像洩了氣的皮球；通脹率7.1%的中國，現時樓巿亦已全無活力。
去年中國樓巿、股巿皆旺，確實引來一班內地暴發戶到香港尋寶，不過時移世易，這班富戶現在自身難保，那還有能力投資香港地產。沒有了這班不問價入巿的買家，樓巿當然又少了一群支持者。
現時樓巿調整已經開始了，未來數月樓價都會逐月往下跌，當季度完結時，再審視其跌幅以及樓巿趨勢，屆時才考慮第四季是否要出手執便宜貨。

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