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【笑到最後】樓價最快八月始大跌 - 高明

蘋果日報 2019/06/03 02:20

笑到最後樓價高明上車盤壓力測試

中原城市領先指數CCL最新報189.42點,創歷史新高;差餉物業估價署亦公佈,4月份私人住宅售價指數報390.5點,去年樓價指數高位為7月的394.8點,現況等同再到頂,問題是,下一步會是破頂還是雙頂。

物業市場升幅主要來自中小型樓宇,差估署數字顯示,部份千呎以上的單位類別,年初至今甚至倒跌。即升幅並不是來自中港的富人,而是來自本地一般的資產階級,以及僅僅有能力成為資產階級的人。撇除少部份一炮過買樓,大部份人要買樓都要上會,因為有壓力測試,即可推斷置業人士是本地有收入的人。

所以,能否雙頂後破頂,則視乎本地渴望買樓的人,收入有沒有大升,足夠通過壓力測試買樓推高樓價。不過,根據差估署2018年的月入中位數數字,2018年第4季所有住戶(包括1人至6人以上)的月入中位數為28,200元,較第三季28,900元回落,較同年首季28,100元僅輕微增加。

一個600萬元的單位,8成按揭,月入要求45,760元,月入中位數反映大部份人都沒有能力買入,要再大幅推高樓價很困難。

樓市會否見雙頂後立即回落,一個重要的數字是,失業率自2018年2月至今已連續15個月維持低位2.8%,反映實況近乎全民就業,現在有工開、有樓供,大跌的基礎未出現。即使開始出現失業,買樓上車已成宗教,死慳死抵全家供樓,掟貨意欲不大。

至於樓價調整,2018年已示範過一次,物業不變、失業率不變、大部份客觀情況不變,偏偏因為股市下跌,樓價最終亦跟隨作出調整。近年樓價大約慢股價3至6個月,假設港股繼續低位徘徊,樓價要有明顯調整,最快都要到8月才出現。

高明
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本欄逢周一刊出