賣地計劃｜下季推3住宅地涉2,240伙 首幅古洞地佔逾千伙
「麵粉」面臨供應短缺，儘管北環線基建配套未完善，為追補建屋供應，政府強推新界東北新發展區。發展局公佈，今個財政年度最後一季，首次推出古洞北新發展區住宅地皮，提供單位達1,330伙，佔去最後一季官地供應59%。其餘兩幅官地分別位於山頂文輝道9及11號地段及啟德第4E區2號地皮，三幅官地涉2,240伙，連同港鐵黃竹坑站上蓋6期及私人項目，第4季度提供4,800伙，較上一季度大增2.6倍。
發展局局長黃偉綸公佈，來季將會推出3幅住宅土地及1幅商業用地，包括首幅古洞北住宅用地，地段面積約20萬方呎；山頂文輝道9至11號用地，涉及135伙住宅單位，地段面積約5.5萬方呎；至於啟德4E區2號地則涉及775伙住宅單位，地段面積約11.8萬方呎。
黃偉綸指，3幅住宅用途提供2,240伙單位，連同港鐵黃竹坑站6期項目提供750伙單位，以及其他私人重建項目共1,815伙單位，第四季提供約4,800伙單位，連同首三季提供的8,070伙供應，全年12,870伙供應非常貼近12,900提供的供應目標，至於最後能否達標，就要視乎最終私人重建發展項目能否補足30伙的缺口。不過黃偉綸指去年市建局提供的供應為「零」，希望明年市建局可以提供更多單位。
港府首次推出古洞北發展區住宅用地，該處一帶被視為「麵粉」供應重鎮，是次推出區內地皮，被問及是否因落實北環線路線圖推使，黃偉綸指，雖然北環線有助古洞北規劃發展，不過並非推出古洞北發展的必要因素。運房局宣布北環線的發展路線圖，令發展局在施政報告提及的330公頃土地以外，再額外尋得90公頃土地，涉及約7萬伙單位，該批土地位於落馬洲及新田附近。因應發展古洞北及粉嶺北新發展區，政府近年陸續收回區內地皮及相關土地業權，整個古洞北及粉嶺北新發展區全面落成後，將提供共約7.18萬個住宅單位。其中，第一階段工程提供約2.1萬單位，當中1.8萬個即85%單位為公營房屋，預計首批私樓及公營房屋住戶，可2023年至24年度及2026至27年度入伙。
至於即將推出的地段，位處石仔嶺花園，鄰近粉嶺公路，約為粉嶺市中心及落馬洲口岸中間，交通配套相對落後，目前只有少量巴士前往，不過地段穿過粉嶺公路後有一座古洞街市購物中心，相信可以作為補給點。
測量師學會規劃及發展組主席林家輝認為，雖然古洞北目前交通等配套仍然未成熟，但並不算硬推新界東北新發展區，畢竟目前土地資源有限，若然要等待配套完成成熟，未必跟得上需求，因此「一路推一路起」同樣是發展選擇。林家輝認為，推出古洞北發展區的問題在於，其他部門能否跟得上發展需求，諸如運房局能否如期完成交通配套等，只要其他部門能配合完成，開始嘗試推出古洞北地段，其實都是迫在眉睫。至於發展商會否對土地有興趣，林家輝直言除了少數傳統地產大家族，本港其他中小型發展商都會有興趣補充土地儲備，發展商最擔心的並非是難以發展，而是無地發展。
明年首季將推出的山頂文輝道9號及11號，原本為一幅大型地段，今年公佈第三季賣地計劃時宣佈一拆為二，其中較大一幅2至8號地已經於上週截標，並創本港呎價新高，每呎樓面地價逾4.6萬元，九倉以120億元奪標。至於山頂文輝道9號及11號地，市場認為由於規模更小，可建樓面面積只有約14.5萬方呎，市場現時估值介乎64億元至70億元。
黃偉綸解釋，一連推出兩幅文輝道用地，主要是考慮到地段相近，可能會有發展商打算合併發展兩幅用地，或發展商之間合作發展。但如果投得地段時間隔開太長，則難以合併或合作發展，因此緊隨其後推出用地。
至於，市區「麵粉」主要來源之一的啟德新發展區，啟德第4E區2號地皮會最後一季推出，可建樓面約64.8萬方呎，提供775伙單位，目前估值約91億元至97億元水平，每方呎樓面地價約1.4萬至1.5萬元。
去年推出的政府商業地，包括啟德及東涌東商業地均流標，但黃偉綸指並不擔心目前市況推出銅鑼灣加路連山道商業地，地段有機會流標。黃偉綸解釋，地段地理位置都比上述兩幅商業用地更佳更熱鬧，而且該批商業樓面會為5至6年後的供應，未必受目前市況影響。黃偉綸又指該商業地鄰近法院，其限制都會影響法院用地，因此都要儘快推出。
2020年疫情肆虐，政府支援多輪抗疫基金，庫房開支增大，然而年內賣地收益暫時按年大跌逾七成，只有逾330億元，比去年逾1,270億元大幅下跌，加上中環海濱商業地推遲至明年年中截標，預料將不會納入本財年賣地收入。然而雖然賣地收入大幅下跌，但發展局局長對相關收益問題隻字不提。
華坊資深董事梁沛泓指，按照過往政府方針，港府未必會有「追數」的打算，其一貫方針都是增加土地供應，以協助港人「上車」。因此預料最大可能限制其是否推地的原因，主要在於地契限制。就如港府上季提出，將會商討改劃三幅啟德商業地為住宅地用途，預料未必能快速完成改劃，限制政府是否可以推出土地。
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