地鐵（066）05年走勢突出，藍籌中升勢雖只列第五，但升幅22%，明顯跑贏大市。
於5月之前，地鐵股價仍在小反覆，在12元上下浮動，變動有限，其後新地（016）的凱旋門樓盤高價暢銷，是與地鐵合作項目，地鐵分紅豐厚，走勢開始突破，而參與深圳地鐵的發展消息，使股價更進一步，8月初股價已升破16元，其後跟隨地產股反覆，年終以15.25元收市。
地鐵雖然以經營地下鐵路運輸系統為主，但收益則以分享地產發展為主，這種情況於上市以來一直存在，但其潛力未獲發揮，直至凱旋門項目的豐厚利潤，引起市場對地產價值重估。
參與深圳地鐵發展，經營模式與本港相同，也獲批地鐵站上蓋物業發展權，此外，於內地仍有若干地鐵經營協議或洽商，部份雖不涉及物業發展，但衝出香港進軍內地，仍視作好開始。
地鐵收益以物業為主，是將發展權批予地產商的收入，並可按協定條件攤分若干利潤，在地鐵立場，風險有限，但若項目利潤佳，則地鐵也受惠不少，雖然並非每一地盤均可打造成為「凱旋門豪宅」，但一般估計該項目對地鐵的貢獻可達20億元，可見合作發展亦具相當潛力。
目前的地鐵，已視作地產股，但地鐵在港的發展已受到局限，未必再有地盤可供發展，而將軍澳夢幻之城二期仍在招標之中，本港物業收益至少延續4年，此後，深圳的地鐵計劃，以及在洽商中的武漢地鐵計劃，亦將帶來物業收益。中國發展龐大，地鐵進軍內地後，可能續有其他發展計劃，作為獨立上市公司的地鐵，亦深明本港發展的限制，向外發展是明智之舉。