憂加租120萬置業棲身
無殼蝸牛減持人民幣作首期

蘋果日報 2010/02/24 00:00


為減輕負債,利女士去年賣樓套現,還清欠款後餘下約50萬元,聽從朋友意見買股票及人民幣。理財專家指,利女士每月收入悉數用作家庭開支,而且資產不多,建議以現有資產為首期,控制住屋支出。 記者:黃碧珊
利女士丈夫多年來只做散工,收入不多,家中一切開支由利女士負責。由於經常入不敷支,數年前開始向親友借錢周轉,兩年間累積欠款共約10萬元。
為減輕負債,加上供樓負擔吃力,去年初將物業沽出,因物業在97年樓市高峯期購入,現價較買入價低,最後蝕讓套現約60萬元,還債後餘下約50萬元。
租住單位6月期滿
由於對前路感到徬徨,利女士開始聽號碼買股票,博股價倍翻,賺多些錢傍身。不過,除早年認購工行(1398)有近倍回報外,大部份持股正「坐艇」,如去年尾新股民行(1988),以9.08元認購一手,現股價約7.8元,蝕逾一成。
此外,她又依朋友建議,將部份現金轉換成20萬元人民幣,現在銀行做一個月定期,利息為0.7厘。
現時一家人租住天水圍單位,利女士表示:「每月租金5300元,但租約在今年6月便屆滿,同類單位租金已升至6900元,新租約必會加價,增加經濟負擔。」
由於之前供樓的經濟壓力大,故利女士暫沒有再置業打算,而且之前的自住單位透過政府免息自置貸款買入,故她以後不可再申請公屋或居屋。現時利女士希望在不買樓的情況下,有穩定的棲身之所。
-個案-
讀者:利女士(45歲)
家庭狀況:丈夫(45歲)、女兒(15歲)
月入:1.6萬元月  剩:無
資產:股票市值約19萬元、人民幣20萬元、現金17萬元、強積金約16萬元
症狀:胡亂投資

目標:
1)穩定棲身之所
2)預備女兒本地大學學費
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林櫻妮(左)建議利女士購買約120萬元或以下物業,減輕租金增加的壓力。 梁鑑章攝
分析
三成首期分20年還供平過租
CFP認可財務策劃師林櫻妮指,租金無可避免跟隨通脹及樓價上升,如要求安定住所,建議購買約120萬元或以下物業,減低租金上升的壓力。現時利女士每月租金5300元,扣減管理費、差餉及雜費約800元後,可支付約4500元按揭。
參考同區物業樓價,在居屋二手市場及私人住宅均有120萬元或以下樓盤選擇,如天頌苑頌琴閣中層570方呎單位,叫價120萬元。若利女士向銀行承造七成按揭,首期36萬元可從現金及人民幣存款支付,並留約3萬元作律師費、雜費及搬遷等,合共39萬元。
雖然人民幣利息較港元高,但林櫻妮指,每人每日限兌換2萬元人民幣,流動性低,建議存活期。睇中心水單位後,分10天將20萬元人民幣換成港元,支付首期。
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天水圍居屋天頌苑入場費約120萬元。 資料圖片
潛水新股宜止蝕套現
假設按揭貸款額84萬元(120萬元×70%),供款期20年,即於65歲供完,實際按息2.5厘,月供4451元。若樓價低於120萬元,維持三成首期、20年還款期及實際按息2.5厘,每月按揭支出相應降低,增加儲蓄。
利女士要留意,由於悉數現金將支付首期,每月收入亦勉強應付生活使費及供樓,建議保留1年應急錢,即約19.2萬元,如果力有不逮,亦至少要9.6萬元,足夠半年使費。可將潛水新股及「消息股」,在現價止蝕或「返家鄉」時套現,避免在需要資金時「焗蝕」。滙控(005)及工行(1398)則可保留,林櫻妮解釋因前者有較高派息,而工行則於低價買入,現為正回報,可於需要資金周轉時才沽售。
讀書費用
3年籌23萬供女讀大學
至於女兒升讀4年本地大學費用,以現時每年學費約4.5萬元計算,假設每年通脹4%,3年後共需20.4萬元。
利女士對家庭支出不甚了解,「除清楚租金支出外,其餘各項使費,因沒有記錄,所以不了解,只知每月沒有餘錢。」
申請津貼減家庭負擔
林櫻妮建議將支出記錄下來,並節省開支。若每月剩下1000元作活期存款,3年後有3.6萬元,加上股票套現後,估計至少可得19萬元,合共22.6萬元,足夠支付女兒學費。
不過,為支付大學學費,若收入沒有增加,利女士將差不多耗盡現金,建議屆時申請學生津貼資助,減輕家庭經濟壓力。
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升讀本地大學所費不菲,宜先未雨綢繆。 資料圖片
投資風險
炒股前先了解公司背景
利女士手持逾10隻股票,除了對銀行股有較深認識,知道其業務,而其他股票的公司業務、盈利、前景等都是一概不竅,「朋友說這股票有得升,我便買入,沒有考慮到股價不升反跌的後果」。
此外,林櫻妮提醒,買股票之前,宜先了解公司的背景,尤其是炒消息股,提防在高位接火棒。
防高位接火棒
此外,利女士大部份的股票僅持一手,林櫻妮指:「即使股價倍升,投入金額只數千元,扣除買賣使費,實際利潤有限」,並且要承擔股價下跌風險,建議「叠埋心水買樓自住更化算」,以防投資不善將資金蝕掉,有需要時可將物業加按或沽售套現。
利女士部份持股
滙豐控股(005) 股數:1200
$88.22 昨日收市價:$85.30 現值:買入價:$102360

國際資源(1051) 股數:24000
買入價:$0.54 昨日收市價:$0.495 現值:$11880

中國中冶(1618) 股數:1000
買入價:$6.35 昨日收市價:$4.25 現值:$4250

佳兆業(1638) 股數:1000
買入價:$3.45 昨日收市價:$2.63 現值:$2630

華南城(1668) 股數:2000
買入價:$2.10 昨日收市價:$1.39 現值:$2780

花樣年(1777) 股數:1500
買入價:$2.18 昨日收市價:$1.68 現值:$2520

民生銀行(1988) 股數:500
買入價:$9.08 昨日收市價:$7.80 現值:$3900

工商銀行(1398) 股數:1000
買入價:$3.07 昨日收市價:$5.57 現值:$5570
天水圍物業資料
嘉湖山莊5期麗湖居4座中層581方呎
放盤價:128萬元 三成首期:38.4萬元 月供#:4748元

天富苑善富閣高層664方呎
放盤價:128*萬元 三成首期:38.4萬元 月供#:4748元

天頌苑頌琴閣中層570方呎
放盤價:120*萬元 三成首期:36.0萬元 月供#:4451元

天頌苑頌棋閣中層717方呎
放盤價:110*萬元 三成首期:33.0萬元 月供#:4080元

嘉湖山莊7期景湖居8座低層581方呎
放盤價:110萬元 三成首期:33.0萬元 月供#:4080元

天頌苑頌澤閣低層579方呎
放盤價:100*萬元 三成首期:30.0萬元 月供#:3709元

註:資料截至2月17日;*已補地價;#假設承造七成按揭,實際按息2.5厘,分20年攤還
資料來源:地產代理網站