近十幾年劏場新聞不斷，最新屯門「壹號總站」一個實用面積44呎的蚊型舖位最近以81萬轉手，兩年前小業主用292.5萬買回來，賬面勁蝕211.5萬，扣除經紀佣律師厘印等費用，堅係渣都冇得剩！兩年多前我也有個親戚買了一個劏舖投資，位處北角，入場費只不過九十幾萬，發展商還講明首兩年包5厘回報，當時他剛好儲了一百萬，有見小小錢可一嘗舖主癮，即刻落疊。買完才問我意見。

我得悉後目瞪口呆，廿幾年前家燕媽媽以身犯險，用真金白銀來證明商場拆售有幾兇險，一片苦心都唔領情，實在有點兒那過。佐敦廣場、旺角東京銀座、深水埗深之都、尖沙嘴首都廣場等相繼淪為「死場」，如果個膽不是沙煲咁大，聽到「劏舖」兩字，很難不打冷震。早前親戚的劏舖已過了租金保證期，一直找不到租客，開價兩千都乏人問津，拒租原因不外乎「咁細點擺貨」、「多個客都入唔到門口」等，不想變「吉」鋪，惟有閒時開「小」班教小朋友畫畫，之後唯有祝他好運。

「地段佳、人流旺、銀碼細、送兩年租金回報保證」，同一段口號嗌完又嗌，但事實是九成劏場變死場，為何仍然那麼多人唔怕死追住買？其實跟近幾年蚊型私樓大賣的原因差不多，發展商為求促銷和吸盡市場購買力，將入場門檻降到有咁低得咁低，單位就劏到有咁細得咁細，雖然長遠來說屬最欠防守力的住宅類型，但起碼住到人，就算樓市跌市道差，一萬冇人租，八千冇人租，減到五千好未？只要低於市場價，一定有人承租，但舖不同，生意差沒人流，蝕租蝕貨蝕埋燈油火蠟和時間，送凍奶茶都無人租。好似屯門劏場，有個打算租舖賣首飾的女士，一見到個場冷冷清清拍晒烏蠅，就算業主肯賤價千五放租，她都走夾唔抖。

特別留意，條街幾旺都好，未必可以將地面的人流引入商場，豉油街和砵蘭街都多人到爆啦，東京銀座一樣冇運行。業權太散、商場缺定位、管理差往往是劏場的死穴，劏場發展商，來來去去得幾個，手法重覆又重覆。仍有人上當，真是無話可說。

假如你有小小哋一注錢，堅持在這個時候投資，兼且要在蚊型劏舖、畸型私樓和迷你工廈(拆售)之中選擇一個，我會建議最後者，好似年半前官塘有全層工廈拆售，一個60呎左右單位售約38萬，現市值48萬左右，升值26%，每月可收租2,200元，差不多有7厘回報。其實很多一、二人公司也需要一個小型office做生意，在商務中心租張工作枱都要2,500元起，租個辦工室仔要5,500元起，若然地點好劏得靚，現時還有市有價。但計我話，當然食花生等新特首有咩樓市新招，再謀而後動為之最高章啦！

郭釗
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