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第3季樓市攻略

蘋果日報 2009/07/11 06:00


樓市經歷百年一遇的金融海嘯後,樓價已從谷底急速回升,炒家頻頻出動尋寶,樓市迅速復元,不少重災區更反彈力驚人,甚至收復所有失地,踏入第3季,市況普遍向好,但實體經濟始終與樓市仍然背道而馳,究竟樓市是否繼續向08年海嘯前高位進發?還是正在醞釀新一輪反覆波動市?買樓還是賣樓呢?且看各路專家如何教授樓市攻略。

上◆半◆年◆樓◆市◆回◆顧
新盤熱賣市場短時間復蘇

利嘉閣地產董事總經理廖偉強指出,回顧過去6個月市況,樓市迅速從金融海嘯中恢復過來,近幾個月樓價升勢更一發不可收拾。其中以一手市場表現較為出色。發展商着力推出全新住宅項目應市,多個大型項目包括「栢慧豪庭」、「譽‧港灣」及「銀湖‧天峰」先後熱賣,帶動一手市場在短時間內復蘇,估計上半年一手住宅買賣登記宗數達8,220宗,成交總值約480億元,兩項數值將較去年下半年分別激增1.81倍及1.09倍外,一手買賣佔整體登記比例亦高見15.7%,數字較去年下半年的9.3%,回升6.4個百分點,反映上半年一手住宅市道活躍的事實。

股市製造財富效應

至於二手住宅方面,廖偉強稱,股市自去年大幅回升,重新製造龐大的財富效應,而環球資金不停湧入樓市,存按息率亦因資金湧入而下降,加上市場的通脹憂慮重現,推動本地物業投資需求大漲,並啟動「樓換樓」龐大需求及相關連鎖反應,二手住宅交投亦因此連升多月,估計上半年二手住宅買賣登記量值分別約4.43萬宗及約1,342億元,較去年下半年回升55%及61%。

樓市擺脫「五窮六絕」

廖偉強指出,今年樓市成功擺脫「五窮六絕」的慣例,在天雨、考試季節及豬流感夾擊下,成交依然活躍,表現仍屬近十年最佳,反映買家入市意欲高漲。此外,美國聯儲局發聲明表示「長期不加息」,消除加息憂慮,存按利息「雙低」的格局料會維持一段時間,對置業人士來說是為一大喜訊。再者,港股近期高位徘徊,套股換樓料將再升溫。

遠期樓花一夜沽清

上半年樓市有幾旺?不得不提北角一個遠期單幢樓花新盤「形品」,該盤於上月獲批建築圖則後,連示範單位都未開放,項目168個單位竟於一夜之間火速全數沽清,成為市場佳話,「形品」平均呎價逾9,000元,發展商套現近9億元。這個由新地發展的新盤,由於樓花期長達2年,大部份買家都是投資者,買家在建築期只需付首期即樓價20%,餘款80%於入伙時才付清,故買家有相當長時間將單位摸出。市場消息指,賭王何鴻燊三太陳婉珍大手斥1億元掃入逾20伙「形品」。另外,目前已有業主以口頭放盤測試市場反應,叫價較買入價高出10%。

上半年摸售登記錄607宗 較去年下半年升36.1%

資金持續湧入樓市,於上半年有不少新盤炒家趁機「摸出」賺錢,中原地產研究部聯席董事黃良昇指出,今年上半年以確認人身份轉讓的二手私人住宅「摸貨」(包括二手樓花)買賣合約登記錄得607宗,總值26.59億元,較08年下半年的446宗及總值17.25億元,上升36.1%及54.1%,反映今年上半年樓市暢旺,樓價回升,加上港股造好,投資者資金充裕,帶動住宅短線炒賣活動,擺脫去年下半年的弱勢。至於今年上半年「摸貨」買賣登記宗數最高的為將軍澳日出康城1期首都,錄得90宗,總值3.21億元。

天璽頻錄摸售勁賺逾200萬

於今年初開售的九龍站豪宅新盤天璽,市場頻錄摸貨成交,當中不乏錄得賬面勁賺逾200萬元個案,市場人士指出,星鑽璽高層B室,面積837方呎,成交價約1,260萬元,呎價15,054元,原業主於今年4月以1,051萬元買入,賬面獲利209萬元,物業升值20%。

第3季樓市展望:好◆淡◆爭◆持
《好》樓價高位整固

中原地產住宅部董事總經理陳永傑表示,於今年4、5、6月間樓價創出歷史新高,市況相當暢旺,估計第3季樓市將持續旺勢,由於樓價已彈升不少,業主要貴賣,買家不接受,目前樓價已開始在高位整固,短期內樓價將橫行一段時間,等待下一個好消息出現後,便會突破性地再衝上更高位,預期第3季整體樓價將上升10%。

《好》樓價睇升5%

利嘉閣地產董事總經理廖偉強指出,雖然樓市已連旺多月,但利好樓市形勢未變,利好因素包括有住宅供應持續緊張、供樓負擔輕等,將持續發揮威力;況且,失業率暫時受控,樓市購買力流失情況亦會得到紓緩,預期樓市旺勢應可更長壽。他認為,第3季樓價可望再升5%,並向08年高位進發,至於豪宅方面,則再升6至8%,其中以山頂、南區會較為明顯。

《淡》存在波動可能性

不過,理工大學建築及房地產學系教授許智文則持不同睇法,他認為,樓市比經濟先行一步,而且樓價已累積兩成以上升幅,部份屋苑樓價已好貼近,甚至重返08年金融海嘯前高位,近期亦開始出現炒作,所以,不要對後市期望太高,由於最近股市已見回落,樓市在第3季可能會出現波動。他指出,雖然失業率升幅回穩,但數字仍屬高位,除非本港失業率開始下跌,否則樓市仍然存在很大隱憂,加上市民收入減少同樣對樓市有負面影響。由於下半年將有不少新盤開售,在供應增加下,樓價始終不會大升,將在現水平平穩發展。

第3季買樓貼士
廖偉強:「先買後賣」

「現時一般銀行都肯借錢買樓,加上低息率,實為投資好時機,有錢的話當然係買豪宅,港鐵沿線大型屋苑,亦相當穩陣。由於樓價將繼續上升,我建議有能力的不妨先買後賣,先買入心水單位以鎖定樓價,然後再等待時機慢慢賣出原本自住單位,若長線睇好,更大可長揸不賣,轉作收租用途。」利嘉閣廖偉強教路說,由於預期樓價不會下跌三成,故在目前低息環境下,向銀行借足七成亦無問題。另外,財力充裕者,更可一次過付款買樓收租,收取淨回報。

陳永傑:向銀行借錢買大碼豪宅

中原陳永傑認為,由於現時是難得遇上的超低息環境,即使本身有錢,也一定要向銀行借貸,建議有實力的買家,盡量向銀行借更多錢,貸款六至七成,購入優質大碼豪宅物業,因為當處於升市時,豪宅升值能力始終較大型屋苑強勁,其間亦可享受至少3、4年的低息環境。另外,他指出,由於藍籌屋苑樓價已上升不少,自住上車客可選二線屋苑,例如不選太古城,可買杏花邨,不買奧運站,可選西九四小龍。收租首選當然是交通方便的港鐵沿線屋苑。

梁理中:有住需求趁早買

中原財務董事總經理梁理中分析說,由於各國央行為救市狂印銀紙,市場正憂慮未來超級通脹來臨,在預期通脹強烈,必造就買樓投資保值,故建議如有自住需要應趁早入市,以達到防衞效果,加上在現時按息低企下,每月供款中有超過六成都是供樓本金,長遠來說買樓始終抵過交租。另外,他指出,目前在金融海嘯影響下,對樓市好與壞的因素皆已盡出,暫時未有其他壞因素出現,故中長線仍然睇好樓市,買樓收租可以慢慢揀選,租金回報穩定的藍籌屋苑始終是首選,雖然目前入場費不菲,但一分錢一分貨,買家可採取貴買貴賣的入市策略。此外,他個人十分睇好西鐵沿線屋苑,將來必食正中港經濟融合效益。