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【大石砸死蟹】「和你shop」新地絲毫無損 商戶爆料租金不減反加:佢話你哋生意都唔係少咗好多

蘋果日報 2019/09/26 07:00

新鴻基地產新城市廣場新地財經

反修例活動持續,大發展商續漸回應租戶減租訴求。太古地產主動向租戶減租,獲得掌聲。「反送中先駒」大劉旗下的東角站,也因受到商戶給予的壓力,無奈之下微調租金。不過,「商場一哥」新地,主席郭炳聯上周業績會上稱,當旗下商場有示威活動,會建議商戶關門。問到減租意向,他就表示要看個別商戶,「是否該商戶本身做得唔好」,需時評估再決定,集團亦未有其他紓困措施。

新地旗下商場經常成為示威活動地點,星期日(22日)有市民到新城市廣場發起「和你Shop」呼籲參加者到商場靜坐或只逛不買,抗議商場配合警方行動;亦有人到南昌商場 V Walk 聚集。旅客減少後新城市廣場一家服飾店店員Pinkie表示6月至今生意已銳減逾半:「其實依家都無咩人,個個都唔敢黎香港啦,咁我地做生意都係大陸客為主,依家大陸客都唔落黎啦。」,亦有專櫃護膚品牌店員表示感受到消費氣氛冷淡。

新地旗下商場「一舖難做」

據一名在新地眾多商場之中有租鋪的商戶老闆A爆料指,反送中期間生意減少,他知道有鋪頭剛好要續租,租金不減反加,「因為租約寫明約滿後最多加15%,佢地真係加喎,咁地又無加到15%。商務部個邊話,其實你生意都唔係差左好多姐,你唔租仲有好多人等緊架。」老闆A說:「你付出左咁多裝修費,你唔通唔租咩?」

事實上,要入新地旗下商場,認真不容易。除了要是連鎖品牌外,財力不可少,據另一名在多個新地場都有商店的老闆B透露,額外繳付以營業額計算的租金方面,餐飲一般是12-15%,而零售則是15-18%。另外有每呎2元的宣傳費,以及冷氣費,該老闆A說:「你俾個冷氣費係只係包60噸冷水,如果你做餐廳生意,要用既冷水好多時係更多,又要俾加水費。」

裝修方面亦要求多多,要跟足他們要求裝修「改到嘔」,「好似入yoho就一定要整部單車咁既裝修style,裝修費又貴左。好多野一定要用佢指定既contractor,如似消防同拉電,比街價貴成倍架。我試過交咗圖,等左幾個星期都唔批,租約期又開始,咪白交租囉。」老闆A指不租亦是另一種煩惱,「你要跟足佢指示還原囉。」他指除非清盤,否則你不租一間,他擔心會連其他場的店鋪「戲弄」你,「佢淨係叫你調位,調去死角位,都你死,仲要重新裝修。」進駐新地場成本甚高,因此商戶不會隨便棄租。

現時管理新地商場分四組主理,鼓勵競爭文化。Team A主管新城市廣場、荃灣廣場,Team B由新地執董馮秀炎主管,主理IFC、Apm、大埔超級城,Team C 管東港城,Team D管V walk及V city 等,互相之間的競爭十分大。老闆A指過時過節更要送禮擦鞋,怕他們隨時不與你續租。

他指即使新地場要求多多又貴,但在縱多地產場來說真的是做到人流,「好似而家生意唔好,佢都會話顧客消費滿幾多,就俾你泊車泊多個鍾啦。」老闆A指現時「和你shop」活動,絲毫動不到新地一根頭髮,反而是他們這種商戶受重擊,但他希望新地可以和他們共渡時艱,「俾的人情味囉。」

壟斷空間下租戶難議價

新地旗下商場佇立黃金地段,大多毗鄰或連接港鐵站,人流有保證吸引多個大品牌進駐。資深投商舖資者李根興表示新地對租戶有特定要求,例如要有一定知名度,因此往往駐場商戶都是連鎖式商店。除了要繳付租金之外,租戶還要在營業額達到某個水平後還要「抽成」,即繳交額外費用。由於可以在市道暢旺時多分一杯羹,然而在市道低迷時仍然有穩健租金收入。

著有《地產霸權》一書的潘慧嫻從事地產發展業多年,曾擔任新鴻基地產已故創辦人郭得勝私人助理。她表示新地持有大量商場擁有壟斷空間的影響力,在市場低迷時往往寧願讓店舖空置也不願調低租金,以穩健租金收入作經濟衰退時的救命索,令商舖租金欠缺彈性。小商戶缺乏議價能力,每每在經濟逆轉時因欠持久力而遭淘汰,倒閉後其他商戶也會前仆後繼的取而代之,她形容是「大石壓死蟹」。

新鴻基地產集團現時持有多達24間商場,總樓面積約1,200萬平方呎,淨租金收入多年穩佔集團收入約20%。2019年新地淨租金收入按年上升6% 至港幣196億元,整體出租率處於約94%。即使在2003年沙士,全港市民叫苦連天的一年,新地買樓收入由9億大減至3億,相反租金收入由2億4千萬元上升至2億7萬元,可見商場收入穩如泰山,尤在危急關頭對於新地的重要性。能動搖新地的,只有其賣樓收入。其今日開售另一批的新盤匯璽,相信售樓處會繼續人頭湧湧。
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隨逆權運動發展,市民更小心消費。然而新城市廣場商店組合大多為大集團連鎖店,李先生表示近日社會運動不會影響自己購物意慾,在消費方面會選擇政治立場與自己相近的店鋪。馮小姐亦表示「支持番啲小店多啲。」另外,大學生Ada稱現時出外用膳亦會留意餐廳背景:「藍絲餐廳唔係一定要食就唔會食。」即使內地客大減,商戶也要焗交租,新地如以股東利益出發,當然是不會減租。但「君子愛財、取之有道」,本刊問新地會否再有措施幫助商戶,新地發言人表示:「無補充。」

撰文:葉熹

攝錄:林志謙 石鎬鳴
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