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全球樓行.專欄︱英國樓投資陷阱(非水魚)

蘋果日報 2021/06/21 16:45

全球樓行英國非水魚

香港人做事一向高效率,連買英國樓都十分有效率;現在買英國樓的方法五花八門,可以從發展商直接買、與當地二手樓的買賣經紀接洽、找當地的物業採購中介(Sourcing Agent)、找香港的海外物業中介等等。不過,香港人切忌因心急而錯信他人或一些表面的資料,買錯英國樓比較難甩身。
陷阱一, 超高的租金收益率
如果租金的回報好得令人難以置信(too good to be true),表明這筆交易並不是表面上的簡單。現在在英格蘭兩房屋或單位的租金回報約六厘,蘇格蘭的約九厘,如果數字上租金回報遠超這些數,大多數情況下有人試圖讓潛在買家根據不切實際的承諾進行投資。這些回報是如何捏造的?除了虛報租金外,有些發展商會以高價租給一些公司租客然後背後再作一些回饋,有些是包租客水電費的租金,有些是超短的租約。另外,有些公寓有高昂的管理費,所以表面租金回報高,但扣除成本後其實比一般的更低。
另外,有一些偏遠小鎮一房單位的表面租金回報可達十二、十三厘,但需清楚低租金金額很容易被一般的維修和管理中介費用蠶食,例如換雪櫃已用了一個月的租金,普遍管理中介有約四十英鎊最低費用,實際回報比表面數字低得多。
陷阱二,誇大的物業價值
對於投資海外物業的人來說,估值過高通常是一個問題。顯然,如果投資者不熟悉該地區,更不用說國家,他們就更難了解當地的估值。為避免陷入困境,投資者需要仔細查看當地數據並進行比較。如果該物業的價值與該地區其他物業的價值相差很大,則可能存在問題,不僅僅是銷售價值,還需要查看租金價值。
另外價錢和價值是兩種概念,如果要衡量物業價值,應查看了一系列其他詳細信息這就是供應、需求、競爭和人口,例如人口統計數據、價格範圍、該區的熱點和冷點、未來發展等等。
陷阱三,翻新物業筍盤
一些公司將翻新物業作為一個賣樓服務組合,這意味著他們同時出售物業和翻新物業。追求這種交易或將其作為投資策略沒有任何問題,但是這行業很容易存在一些騙局。在查看此類性質的交易時,最重要的是了解交易的投資方式和結構。投資者需要知道正在進行的翻新類型、支付的實際費用以及需要的時間。
一些公司故意低估裝修成本或捏造翻新後的價值,然後令投資者先付前期費用,最後翻新成本可能非常高,但買家已經付了部份費用所以只好繼續填補這個深潭。另外,如果翻新後的價值是遠高於物業成本加上裝修費用,那麼你要想想為何該公司能有這種魔法而且當地人不去搶買而這種機會落入身處香港的你。
正所謂「貪字得個貧」,如果是買英國樓的新手,最好自己做足功課而且不要追求超筍盤,因為你的資訊和人脈不可能比當地人好,你幾乎是不可能買到最好最抵且無潛在問題的物業;心態上應該是參與一下英國物業市場,追求穩定的租金和增值,分散投資風險。
非水魚
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