黃大仙鳳德道以北及蒲崗村道以西一帶，昔日俗稱鳳凰新村，雖然享有半山地段優勢，但舊區形象深入民心，洋樓、唐樓及單幢新樓夾雜，地舖多屬街坊小店及修車行，社區配套方便，但談不上繁華，位處半山地段但不算高尚住宅區，樓價普遍維持每方呎2000餘至3000餘元。
座落該處最高點、靠近慈雲山公屋群的單棟盤滙豪山，以呎價6000餘元開售，不僅遠高於同區市價，亦較該區指標屋苑鑽石山星河明居高逾15%，與牛池灣清水灣道8號的貨尾售價水平相若。

平均呎價逾$6000

滙豪山最大賣點是正東南開揚遠景，40樓以上的C至F室，視野可跨越前方公屋群，遠眺東九龍啓德發展區，以至維港遠海。不過，同類景觀，鑽石山帝峯豪苑呎價4000餘元有交易；若以每方呎逾6000元水平，星河明居已可購入極高層複式特色戶；當然，若與清水灣道8號比較，滙豪山售價不算高，但要留意今年以來清8的二手成交，普遍要蝕讓離場，按地產代理網上資枓顯示，較一手購入價貶值1至22%不等。
再看鳳凰新村內較為新淨的單幢樓市況，99年開售、由招商局發展的怡庭居，外貌出眾，多年來維持開售時的3000餘元呎價水平；94年開售的鳴鳳閣，單位實用率僅73%，由於當年時值旺市，呎價高見4400至4900元，現已貶值逾50%，僅2100至2700元。

特色戶意向價萬二

當然，直接將滙豪山與同區物業比較並不公平，始終樓宇質素存在差距，滙豪山的用料及間隔，較同區物業都要優勝。滙豪山首輪內購於上月底展開，首推20伙，平均呎價4872元，其後發售單位呎價水位不斷推高，高層海景戶呎價高逾7000元。
至於51樓4個相連戶，及52樓4個複式單位，發展商表示意向呎價達1.2萬元，拍得住數月前城中話題的清水灣道8號特色戶一手造價。
記者/攝影：伍志輝

物業資料

地址：黃大仙蒲崗村道99號
座數：1座
住宅樓層：53層
每層伙數：8伙；4伙（51樓以上）
單位數目：304個
建築面積：617至931方呎；相連1345至1522方呎；複式1703及1804方呎
實用率：76至78%
間隔：2及3房；相連3及4房；複式3房連平台及天台
落成：08年4月
發展商：爪哇集團
管理公司：仲量聯行
管理月費：1.22元/方呎
設施：停車場（住客車位76個、公眾車位80個）、會所及商場
校網：小學45網；中學黃大仙區
發售情況：9月28日首輪內購，累售50伙，平均呎價6000元；上周末續售30伙，加價至每方呎6500元

《優點》
●中高層東南向單位視野開揚，部份享遠海景
●間隔四正，廳房大小比例合理
●用料講究
●單幢樓自設會所及小型商場，設施尚可
●社區配套充足，學校選擇特多

《缺點》
●座落舊區，內街環境老化
●位處斜路高處，步行出入頗吃力
●享開揚景單位，同時受頻繁上落斜車聲影響
●西北向的舊樓群若落實重建，後排單位日後有機會面壁
●售價遠高於同區市價，日後二手市場差別太大，可能收窄客源

用料間隔冠全區

滙豪山配套設施及單位用料，同區舊樓無法比擬，單位間隔更較區內指標盤星河明居見使，以單幢樓而言，十分難得。
物業自設會所及小型商場，為鄰近舊樓所欠奉。另外，近年新樓廚廁用料均特別講究，不過，有些往往流於門面工夫，部份重點項目，反而會疏於照顧，例如廚廁地台，不少售價較滙豪山更貴的物業，會選用「高級」地磚，但滙豪山卻一律鋪花崗石，浴室部份牆身甚至選用雲石。
間隔方面，滙豪山單位實用率不足80%，但內櫳間隔四正，戶戶設露台，採用玻璃雙摺門設計，全趟開後，增加室內通風。大細單位的廳房比例均算合理，若與星河明居比較，星河明居鑽石廳淺窄及睡房袖珍，特色戶如複式及相連單位的大廳被批評「三尖八角」，相對地，滙豪山戶戶間隔方正，細房最小亦有7呎闊，大房闊8呎，3房戶套房更逾9呎闊。

配套
設施齊備起居方便

滙豪山住宅樓層由8樓起，6及7樓為會所，設施包括25米長室外泳池、嬉水池、按摩池、熱水池、健身室、遊戲室、室內體育館、多用途活動室、兒童遊樂場、燒烤場等，以單幢樓規模而言十分充裕。2至5樓為停車場，地下及1樓設小型商場，樓書展示將有超市、食肆及日用品店舖。

學校選擇多

物業附近的鳳凰新村內街，除汽車維修舖外，還有食肆及各類小商店；雙鳳街有街市、銀行、連鎖式食肆和日用品商號。另有聖母醫院、聖母中、小學及幼稚園，近慈雲山則有更多中小學校，及蒲崗村道學校村，包括全港首間專門音樂學校。
鄰近有多個屋邨商場，包括慈雲山中心、鳳德商場及荷里活廣場，全部均在5至15分鐘步程內。由於滙豪山座落的蒲崗村道屬斜路，步行上山頗為吃力，幸有不少巴士及小巴途經，往返黃大仙及鑽石山地鐵站，班次頻密，車程約5分鐘。

規劃
西北單位景觀或有變

滙豪山原址香島中學，旁蒲崗里及環鳳街，合共有5幢樓齡三四十年舊樓，包括獅子樓、蒲崗樓、彩雲樓、翠明樓及鳳寶大廈，今年初推出作聯合招標，參與業權逾九成，地盤面積3.6萬方呎，以9倍地積比重建，樓面逾32萬方呎，但需補地價。若該批舊廈成功售出，將成為鳳凰新村一帶未來最具規模的新供應，或會影響滙豪山西北向單位景觀。
物業北面及東南面為大批已落成公屋及居屋，唯一變數有鄰近新蒲崗工業區的鑽石山前大墈村地皮，預期2010年動工的鐵路沙中線，建議在該地皮下建車廠，上蓋有機會興建住宅，但有關發展仍屬初步構思階段。至於較近期的新供應，則有黃大仙地鐵站附近親仁街地皮，7月份由嘉里以39.8億元投得，住宅樓面逾76萬方呎，預算建4至5幢住宅，提供約1000伙，面積約800至1000方呎，嘉里曾說3至4年後落成，呎價可達8000元。