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點股壇:凱聯拆骨意向惹憧憬

蘋果日報 2003/10/03 00:00


凱聯國際(105)公布有意出售酒店及商場,雖只在探查市場階段,股價已升14.5%。
凱聯擁有尖沙嘴凱悅酒店763間客房及商場48869方呎,這是主要資產,其他只有本港小量物業,以及於馬來西亞經營一個高爾夫球場及會所,並有意發展配套別墅住宅。
鑑於旅遊業復甦,凱聯認為是出售酒店、全部商場或部份商場良機。出售全部或部份商場,相信與足夠業務維持上市地位有關,換言之,酒店已有意出售,商場則可能出售部份。
今年3月底,資產經估值後為37.79億元,相當於每股10.49元,其中包括酒店估值20.12億元,商場估值12.04億元,去年酒店平均出租率88.6%,平均房租791元,獲未計公司費用收支淨額前盈利8869萬元,即回報率約為4.4%,或每間客房約值263萬元,市值多少,最近無同級成交比較,而今年7月金巴利道的君怡酒店成交價相當於每間房128萬元,位置、級數、時間不同,凱悅酒店價值多少,仍待市場決定,若可按估值成交,相當於每股套現5.58元,去年度商場毛租收入9820萬元,相當於估值回報8.15%,若能按估值出售,每股可套現3.34元。
為維持上市規模,商場未必全部出售,雖則有意出售酒店,但3月底的估值未必可作準,酒店的可能售價存在疑問,上述只是按估值計算,價值每相差10%,每股套現便變動55.8仙。
若商場全部出售(價格是否合理不論),必須套現後再作若干投資,方可維持上市地位。

套現後用途未定
市場的憧憬,自然在於套現派息,凱聯手頭有淨現金3.15億元,足夠發展馬來西亞別墅,若董事會願意,所套現部份(除再作投資或保留部份商場),可以全部作派息用途,凱聯聲明,對保留或分派因出售所得資金或利用該資金作投資未有決定。
凱聯股價4.925元,3月估值折讓53%,理論上,出售資產後折讓將會收窄,但情況並不明朗:(1)酒店價應值多少;(2)商場未定出售與否或部份出售;(3)套現後資金用途。可以注意的,鍾氏家族佔天德(266)略多於50%,天德則佔凱聯略多於50%,若全部上繳,鍾氏家族只佔套現25%,是否介意75%資金流出集團,都是股價變動的關鍵,由於出售未必成事,過份憧憬存在風險。
齊明