【笑到最後】樓價承托的盡頭(高明)
樓價高明笑到最後
高明指,本地失業率持續上升,內地主要城市增長又放緩,質疑推動香港樓價再升的購買力從何而來。
10月時,本欄維持預言,今年底樓價會回落至今年年初水平,以中原指數計,即約170點。最新中原指數179點,即使還有兩個禮拜才到年底,現時已可以肯定目標價不會到,睇錯了。
造成睇錯的看法,最基本原因,便是港股沒有再向下跌,仍是徘徊於兩萬六至兩萬七,今個周末前更因貿易戰而再升一程。樓市近年回落,最根本原因都是追回股市的資產價格下降。港股已經A股化,跟本地樓市、經濟關係不大,但冥冥之中,下跌的時候,最終又會跟隨,惟一可解釋便是資金來源相若,一跌便會有人手緊沽貨。
11月因政府放寬9成首期至800萬元的物業,樓價亦曾一度回升,但之後升勢不能持續,始終只是條例上作出改變,而不是錢多了或突然信心大增。
不過,樓市跟隨股市下跌,在新盤上仍未反映,上述預測用上的中原指數,其實只反映二手樓,跟新盤沒有關係。雖然新盤標價跟實際賣出時可能折扣大增,但跟二手市場的冷清比,跌幅明顯未跟得足。2020年新盤供應量處於高位,差估署修訂預測至2.01萬個單位,至2021年仍維持2.3萬個單位,購買力未有增加情況下,減價出售將成去貨的主要動力。
另一支持樓市承托力便是就業。最新失業率上升至3.1%,仍然處於超低水平。撇除坊間指過年後零售旅遊大規模失業潮的預測,失業率上升最大影響,是正在打工的人,擔心失業,從而拖慢買樓決定,特別是上車盤。
可能有人反駁,樓價一早脫離失業及工資的數據,但這些數據都是心理指標,跟恒指對樓價的影響相近,見股市及就業形勢大好,賣價便企硬。形勢相反的話,供應又增加,變成鬥快沽。一旦失業租樓近返工亦變得冇意義,便搬回娘家住之類,又會影響買樓的回報率。
下次(12月17日)公佈本地失業率,如果持續上升,加上中國深圳等主要城市增長又放緩,究竟推動香港樓價再升的購買力從何而來?高明也很想知道。
高明
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