早陣子，花旗銀行有一項關於港人置業的調查，結果發現，只得27%受訪者有意置業，按年下跌6個百分點，按照花旗推算，即減少了33.7萬人。調查是在8月進行，現在看來雖然有點滯後，但仍然有啟示作用，因為按照現時市況，港人買樓意欲下降情況應更趨惡化。

根據報道，花旗認為，是由於樓價上升，令市民供樓負擔增加，才導致買樓信心下降。對於這點筆者並不同意。
還記得去年中，政府推出4000個居屋及800個夾屋貨尾單位應市，吸引大批市民申請，單是夾屋的申請認購已超額39倍，但當揀樓時，卻遇上樓市下跌，大批中籤者甩底不去揀樓。
直至去年底，樓市火熱，莫說是私人住宅、居屋、公屋，甚至連凶宅都有投機者追價買入。
由是觀之，市民買樓意欲高低，相信與預期樓價升跌關係較密切。樓價有飆升趨勢，市民惟恐「執輸」，個個蜂擁入市，進一步推升樓價。一旦樓價升幅放緩甚至有下調之勢，市民買樓意欲即時下降，成交減，樓價向下，市民更不欲入市。
其實，有關心態不單是港人獨有。筆者聽到來自地產代理的消息指，近日已有大陸買家臨陣退縮，這班以往一向以「豪」見稱的內地買家，「豪氣」減退，明顯亦是與市況逆轉有關。
驟眼看，樓價升跌與市民是否願意入市，是雞與雞蛋的問題，但深入一點了解這個因果關係，又會有另一種看法。
延伸至政府的樓市政策，若制訂政策者能洞悉市民的心理因素及動力，就是市升時，置業需求會急增；市跌時，買樓需求會急降，相信香港的樓市政策會更切合時勢。

張一鳴
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