沙士過後，香港樓市的升浪延綿不絕。即使近兩年來政治因素和疫情爆發相繼出現，仍沒有令樓價大幅下跌。樓價指數較2019年5月創下的歷史新高最多只是下滑5.9%。

不過，值得留意的是，表面穩健的樓市，實則存在分化的現象。10月，40至69.9平方米的中小型房屋價格指數連續第二個月錄得同比升幅，按年上升1.7%。相反，70至159.9平方米的偏大型房屋價格指數連續第九個月錄得同比跌幅。

分化現象的出現，主要是因為不同因素影響樓市的不同板塊。利淡因素方面，第一，資金周轉問題和移民潮驅使業主低價出售物業。第二，租金下挫（連跌13個月），削弱投資意欲。這兩個因素對偏大型房屋市場的衝擊較為顯著。

至於利好因素方面，首先，收入較高的人士受疫情影響有限。其次，金融市場包括股市反彈，帶來財富效應。第三，利率低提振投資需求。上述因素，加上去年政府放寬首置按保上限，令1,000萬元以下的房屋需求得以釋放。因此，中小型房屋市場受到支持。

展望明年，樓市分化的情況可能有所緩和，因為隨著疫苗面世，營商環境、勞動力市場和租賃市場可能逐漸復甦，從而減輕業主資金周轉問題，以及重振樓市投資需求。再加上上述利好因素，料將支持樓市全面回升。

另一方面，樓市供需不平衡的問題，亦可能令樓價反覆向上。需求方面，香港家庭住戶數目每年維持平均1%以上的增長。然而，自置居所的住戶佔比由2004年的高位54.3%回落至2019年的49.8%。另外，截至今年9月底，一般公屋申請者的平均輪候時間為5.6年，按季增加0.1年。由此可見，樓市潛在的剛性需求強勁。供應方面，儘管政府多年以來一直承諾將大力增加樓市供應，惟計劃的執行情況不如理想。受疫情影響，今年前三季新屋動工量按年跌37.3%至11,600個單位。近期政府撤回一手樓空置稅法案，亦可能令發展商放慢新盤的推出。

總括而言，筆者預期明年全年樓價可能上升5%左右。不過，受按保政策放寬的影響，樓市分化的現象或不會消失。換言之，在樓市反彈的同時，中小型房屋的表現可能相對強勁。

華僑永亨銀行經濟師李若凡

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