【理財救兵】揸兩層樓都煩退休？中產夫婦：我要每月使4萬（莊太量）

蘋果日報 2019/09/21 06:00

莊太量理財救兵investMAN
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    財務分析個案︰
    孫先生 42歲 資訊科技項目經理
    孫太太 40歲 公司秘書
    兩名女兒 分別6歲及9歲
    財務背景︰
    孫先生在中資公司從事資訊科技項目經理，連花紅計月入約6.2萬元，工作穩定。至於太太原本是位繙譯員，可惜半年前被裁員，最近轉型做秘書，月薪由5萬元大減至現時約3.6萬元。二人持有現金275萬元，MPF共124萬元，股票70萬元，以及一份400萬元的人壽保險。
    孫先生2015年以830萬元購入日出康城4房單位用作自住，現時市值1,200萬元，每月供款2.1萬元。另外，孫太太早年以660萬購入將軍澳中心物業，現時市值750萬元，每月供款約1.5萬元。現時物業用作出租用途，月租收入1.6萬元。
    一家四口每月生活開支費用高，包括供樓、學費、養車、保險、生活費等等，每月花約7.2萬元，儲蓄只有約2.6萬元。
    理財目標︰
    兩層物業預計28年後才供滿，夫婦希望待女兒將來結婚後，就會出售日出康城物業換回3房單位，希望死後將物業留給女兒。
    孫先生想請教理財專家，如何做到60歲退休後仍有每月3萬元至4萬元收入？另外想知道如何做穩建的股票投資，現時他們持有滙豐（005）35萬元、恒地（012）19萬元、中交建（1800）9萬元及騰訊（700）7萬元，這個組合理想嗎？
    孫先生表示，近日示威連連，年輕人破壞社會秩序令人擔心，他為香港未來而擔憂，亦擔心連帶影響自己的物業和股票價值。
    撰文：莊太量（中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長）
    孫先生夫婦想退休後有約3至4萬元收入，但由於月供2.1萬元的大單位到時尚未供完，所以實際上60歲時他們每月起碼要有5至6萬元收入，即每年60至70萬元。假設投資回報有3厘，那麼二人60歲時就要有2,000萬元淨資產，才能製造這個理想收入。然而，以現時每月儲蓄約2.6萬元計，20年後共有約600萬元資金，連本帶利可能會有1,000萬元，但距離目標尚有1,000萬元的差距。
    要達到目標，我建議兩夫婦應及早加快兩層物業的供款速度，由28年減至20年，例如可將現時手上70萬元股票慢慢套現，當作供款，又可將部分每月儲蓄用作供樓，務求盡快在60歲前供完物業。二人現時股票總值不算多，對達成目標根本幫助不大，要長期投入更多資金，大大增加回報才可行，與其靠投資滾存，其實靠層樓收租可能更為實際，亦可盡早無後顧之憂。
    這樣做的話，當女兒出嫁後，兩夫婦就可以搬進將軍澳中心物業自住，至於日出康城的大單位，就可以用作出租，預計20年後租金會有約3至4萬元，這樣就可維持退休後的理想收入，待百年歸老後更可將物業留給兩名女兒。當然，若怕大單位難出租，或想收取更多租金，可考慮出售大單位，換成兩個或三個單位，租金回報可以再高一些。
    至於你說擔心近日的社會運動影響個人資產，其實我認為擔心不來，始終大家住在香港，同坐一條船，若非打算移民，始終要一起共同承擔香港現有的問題。我估計香港樓價及租金亦不會因此受太大影響，始終大部份香港人都不會選擇離開，住屋需求不至於大減下，影響程度亦有限。
    若然真的擔心，其實退休又不一定要住香港，不妨考慮在大灣區置業，相信20年後區內會有很多香港醫院，生活其實更充裕。而夫婦二人在香港的兩層物業更可全用來收租，每月淨收入預計會有約6萬元，這已有足夠收入在大灣區多供一層樓用作退休。
    資料整理︰樊栩瑩、鍾耀恆
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