在此之前,國際貨幣基金組織(IMF)上周四提出警告,由於流動性不斷增加、超低息環境、樓盤供應趨緊等因素,導致本港房地產泡沫風險加劇。聯繫滙率制度,實際上是把美國量化寬鬆政策「移植」到本港。IMF同時敦促港府,應採取更多舉措,包括調高交易印花稅等措施調控樓市。
同樣的論點,筆者去年10月25日在本欄撰文《天價買樓兩個原因》時曾指出;「本港實行聯繫滙率制度,港元兌美元只會是7.75至7.85兌1美元,即強方與弱方保證範圍上落,銀行同業拆息(HIBOR)長期保持極低水平,亦是導致資產,包括房地產價格上升原因。美元在金融海嘯後,取代日圓成為套息交易主要貨幣。」
說時遲,那時快。IMF「話口」未完,港府隨即「出招」。4招調控樓市措施中,以額外印花稅最為「辛辣」。其中,買入物業後6個月轉讓,要徵收額外15%印花稅,6個月至1年,亦要額外徵收10%。筆者認為,上述措施明顯較早前推出的「9招12式」,更有效冷卻樓市熾熱炒風,從事物業代理業務的股份,如美聯(1200)自然是當頭棒喝。那麼,本港地產股又如何呢?
由於上周五早上,市場對港府再出招調控樓市,以及內地可能在短期再加息或上調存款準備金率,早已有心理準備,筆者預期其上述消息,對本港地產股構成的負面影響只會短暫,惟早前已有兩家藍籌地產股,透過先舊後新方式配股集資,預期淨槓桿比率較高的地產股,受到的負面影響可能會較大,樓市成交料膠着,樓價則只有微調。
黃德几 金利豐證券研究部董事
作者為證監會持牌人士
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