位於北角城市中心地庫的「城市金庫」，於一三年被劏成三百多個只有數十呎的迷你劏鋪出售，至今仍是死場一個，投資者均損手爛腳，商戶人人叫苦。但劏場雖死，人心不死；劏場巷頭有「根本家族」的蕭太連租十四個鋪位組成百貨街，賺得人氣後卻面臨被加租收鋪。劏場巷尾有「雨泉茶行」的妙妙死守全場最靜之處，用三年時間換得一群支持她的熟客，卻難以擴闊客路，未能再進一步。

有劏場醫生之稱的李根興(Edwin)，曾與位於荃灣的死場 －「地皇廣場」眾多業主合作拍片，齊心宣傳望能自救，成功令七成業主加入聯租，現時參與聯租的店鋪出租率更達至100%，可算是「地皇」起死回生的重要首步。相比「地皇」業主的齊心協力，「金庫」的致命重傷是業主們過份各自為政；宏觀看「城市金庫」之整體環境，Edwin直指:「呢個場有先天優勢，道理上係旺啲，無理由係死場。」他指香港島人的消費能力一向較高，而「金庫」鄰近和富中心及城市花園等中產屋苑，可謂更勝一籌，但卻得「地理」而無所用。

城市金庫三大死因
Edwin指重大死因有三，第一點是該場沒有餐廳及美食廣場。「大部分劏鋪都無來去水，原因係鋪實用面績可能細得只有二十、三十呎地方，有來水都無去水，來去水係兩回事。」Edwin指街坊到訪商場其中一個原因正是要解決三餐所需，或是在炎熱時進去嘆嘆冷氣、享受個下午茶。死因二，沒大品牌駐場。「如果大品牌連銷店在，街坊可能會專程嚟銀行、財務公司或美容集團，自然會吸引到一班用家前來。」可惜的是，「金庫」中全也是小商戶，不少更是十室九空，就算街坊有心前來，有開鋪營業的小店也只是寥寥可數。死因三，商場困獸鬥；Edwin指出葵涌廣場正正是個四通八達的成功例子。「葵涌廣場可以穿去其他屋苑及地鐵站，大家都有多原因入去商場；但城市金庫就相反，入到嚟就如困獸鬥，如果商場設計咁不利的話，則要靠前者兩個原因吸引人流。」

巷頭一變旺 業主即加租
在如此艱辛的環境中，「根本家族」的蕭太可算是死場的曙光，其租下由不同業主持有的十多間鋪，自行打造售賣日本家品及水果等的百貨街，成功吸引眾多街坊，但好景不常，業主們開始變心。「都好無奈同唔開心，一開頭業主也算撐我，好平價租給我，但現在好似有些少氣息，就會要加租同收鋪。」視「根本家族」為親生兒的蕭太帶點心灰地說。她直指曾打算打心一橫退場，另覓新處，但Edwin對此做法表示極有保留。「你啲客係住呢區，你如果搬去元朗屯門個邊，一定會流走咗呢班客。其實鴨寮街又好，駱克道又好，成條街係好旺，但你要連續租幾鋪的話，業主一定開好貴，呢個係正常情況。」他以顧客身份續指:「如果我係客，其實我唔介意你哋係咪一整條街，又或是分開幾間鋪，只要我搵到你就得。」他建議蕭太可以用寶號分店的形式經營，東家不租就租西家，只要自己能妥善管理便是。

令客覺得欠了你
而業委會的被動態度，令蕭太感到更加氣餒。「去年業委會仲會搵人嚟唱下歌，幫手帶旺個場，今年就唔洗講，聽講業委會係大業主，無幫過啲咩。」Edwin則教路蕭太應進一步自救，「最重要係大家喺你身上學到嘢，客人覺得得欠了你就自然俾錢你洗。」其認為蕭太可化身「水果KOL」，好好運用自己的知識作長遠發展。「你可以舉辦活動教人分辨日本水果或用特別嘅家居用品，令人覺得有嘢落到袋，自然會光顧。」

巷尾成死角 外人難經過
巷頭經營有難，巷尾更是雪上加霜，妙妙於此經營「雨泉茶行」已有三年，曾吃了數月的「白果」。「一開始頭數個月無生意算係家常便飯，就算而家都唔係日日有，我唯有靠口碑，等人一個一個地傳開。」對此，Edwin表達其行外人的觀感:「我成日有個疑問，一我唔知道茶葉幾錢，問價錢會唔好意思因為我唔識分，二係我成日怕被呃。」他指靠口碑雖重要，但更應主動出撃拉客，宣揚茶葉文代。「上面電氣道其實有人流，你可以嘗試喺街邊捧住個盤介紹普洱，比人試下茶，又或係放個易拉架介紹一下。變相令人知你哋店喺下面，有需要識搵你。」

「雨泉茶行」四周的鋪關的關，走的走，環境偏暗，令人經過也不想多作逗留。「人嘅心態就係咁，我行過髮廊看到有人，會願意入去，但如果髮廊只有個師傅，我就會認為這間店一般不想入去。」Edwin指妙妙不應坐以待斃，可以嘗試組朋友製人氣。「我會建議你可以約多朋友嚟沖茶聊天，但唔好傾無聊嘢，而係講下茶道。如果有人走過，就邀請佢哋一齊飲，介紹下點試茶。」劏場再死，也滅不到一眾小商戶的志氣，他們全都不願放棄，相信「金庫」絕對是有路可走；Edwin補充: 「如果業主團結聯合一齊招租，變相租予大品牌的空間會多啲，又或係一齊夾錢打通風火水電煤，整體個場嘅生機變相會大好多。」

採訪：黃綺敏
拍攝：梁正平

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