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竊聽風雲3真人版 - 張宗永

蘋果日報 2015/04/27 00:00


香港著名影星劉青雲在剛舉行的香港電影金像獎頒獎典禮中,憑「竊聽風雲3」奪得影帝,而「竊聽風雲3」一片的故事背景,是一直充滿爭議的新界土地開發。
原居民地權備受關注
香港寸金尺土,隨着城市發展,市中心的土地供應越來越少,很自然地,開發土地的目標便由市區轉往新界。除政府大規模賣地外,原居民的地權亦備受關注。
新界原居民的小型屋宇,大致可分為老屋和丁屋兩類。老屋指1905年時已經興建的新界屋宇。香港政府約在1905年對新界進行大規模的土地測量,記錄在政府轄下檔案內,稱為老屋地。老屋地的業主身份不限制,人或公司法人(corporate juridical person)都可擁有,轉讓時也毋須補地價;另業主可隨時申請重建,比開發丁屋簡單。
「丁」是指新界男性原居民。原居民是指在1898年已在政府承認村落中居住的村民後代。男丁在年滿18歲後,一生有一次權利(丁權)向地政署申請建造一幢小型屋宇,屋最高3層(27呎),佔地最多700呎。如男丁建屋後轉讓丁屋,在滿意紙發出五年內,須向政府補回地價。
建丁屋,牽涉兩個方面:一是建屋權,二是土地。
新界很多「丁」早已移民海外,但這些「丁」的下一代只要是男丁,獲得村長的確認,便仍然擁有丁權的。這些丁權是有價的。
因為只要拿到丁權和土地,做一些整理,例如將幾個丁權合併,建一些面積廣闊漂亮的別墅,賣它二、三千萬元並不稀奇,而「套丁」的成本,最低只是幾十萬元而已,縱使加上建築費,利潤仍然是非常可觀的。
但是,要如何將一些土地重新規劃,甚至利用政府的綠化區作後花園,令房產增值,是非常考功夫和關係的。
至於「丁」的地是怎樣來的?可以是家裏擁有的農地,也可以是村長在村的範圍內撥一幅空地給他,法律規定村界以外300呎的地方,都是屬於村的,政府稱這為鄉村用途地(village zone)。新界的村長那麼大權,不言而喻,因為不論登記「丁」和拿地,他們都有很大影響力。
過往新界很多村落,地廣人稀,但隨着時代演變,有很多原居民的下一代,已經移民海外,有些往城裏打工,原來的農田很多都租給外人耕種。 這些「丁」要發展物業時,一就是收回自己的農地,不然就是向其他的地主購入土地,最後都牽涉到要求在地耕種的租戶遷出,往往引起衝突。早時,上水鄉委會主席侯志強被起訴在收地時傾倒泥頭破壞環境,罪名成立。
隨着地價不斷飆升,新界的土地發展牽涉到很大的經濟利益,我的公司也曾經參與一些發展新界土地的融資,當中亦曾遇到很多很棘手的問題。當中包括產權不清,有些老屋地年代久遠,地契在理民府亦找不到,變了「無頭契」 ,用來做抵押便出現問題;又或「丁」在申請建屋時,法律規定土地不可以有抵押,所以理論上是不可以借錢來建屋或預售將會建好的房產。
金主借錢發展 有風險
但利之所趨,亦有很多人走擦邊球的,但即使有金主願意借錢給「丁」發展的話,由於地權在申請期間(一般需時18個月)是在「丁」的名下,是沒有抵押,金主就要背負一定的風險了。再者,過往亦曾出現有些「丁」因為生活不檢點,欠下很多街債,最終破產,金主要和很多其他的債權人爭取賠償時,便很吃虧。
「竊聽風雲3」片的劇情將很多發展丁屋的有趣細節都省略帶過,未有詳細交代。劉影帝的演技絕對是精湛,但電影的劇本只是合格而已。

張宗永
思博資本高級合夥人兼亞太區總裁
本欄逢周一刊出