受新冠肺炎疫情影響，國際局勢變得複雜和緊張。我們不得不提早為財富精心佈局，尋求最佳的避險投資方式。疫情發生以來，尤其是對日本不動產的投資，在2020年更是較其他行業略勝一籌。

眾所周知，日本不動產可購買土地永久產權，並可世世代代相傳。在國際大都市中，大阪租金回報率高達7.28%，回報率排列世界第二。

日本政府於2001年頒發過「終身借家權」的法令，在2006年也制訂過《住生活基本法》，其目的是為了保障租客與房東的雙向利益。「終身借家權」 規定，只要承租人在世，租約就會繼續，契約直到過世才終止。由此可見，日本租約的穩定性非常高，對於計劃在日本通過投資獲取收益的投資者來說，有很大的幫助。

除了租金回報率高以外，根據日本發佈的《國土交通白皮書》顯示，在日本擁有自己的房產的人大約佔總數的50%至60%，其中租房子的佔大約30%至40%。「租房主義者」越來越多。

對於赴日留學、工作的華人來說，租房是一件必不可少的事情。在日本租房子對於沒有經驗的人而言，可說是一件非常麻煩、非常瑣碎的事情。另外，初期費用較高，各種雜費堆在一起，有時候甚至能達到租金的4至5倍。

市中心單身公寓平均月租約5萬至8萬日圓之間，如郊外地區租金相對低，而繁華商業區則會較高。租金以按月支付。一般在月底前，要先預付下個月的租金，通常租客會通過銀行轉賬支付。另外，起租日期以租約規定的為準，並不是指入住日期。如有疑問，租客可以查詢房東或負責的中介公司。

是租客繳付給房東，作為租金延遲或房間損壞時的保證金，有些房東會要求預付1至2個 押金（根據房子的地段和質量而定）。退租時，房東從中扣除清潔費（1,000至1,500日圓／平方米）及租客損壞部份的修理費用（須是非自然損耗而損壞）後，剩餘部份將退還給租客。

一次性付給房東（1至2個月房租） ，感謝房東以合理的價格租房子給你，與押金不同，禮金在退租時不退還租客。

在一般公寓中，樓梯、通道、公用廁所等公用部份的電費、水費、清掃費和管理費等。

顧名思義就是給房子買火災保險的費用。有些房東會要求由租客給公寓購買火災保險，一般是1年2萬日圓左右。

支付給不動產中介的手續費。一般是1個月租金加10%的消費稅。另外，鎖匙更換費大概在1.5萬至2萬日圓。

舊租約到期後，如果沒有特殊問題，可以跟房東續約。新租約的有效期限一般為兩年。要續簽就需要繳納相等於1個月租金的租約更新費用。房東收取後，會把一半的款項交給不動產中介，用於新租約的製作費。

清潔費、網絡費、固網電話費等。這些通常都不包括在租金內。另外在揀選房子時，還需要留意是否設有冷氣機和暖氣設備，如有獨立廁所和浴室就更好了。

租約簽署後，如在搬進房子前違約，租客需要支付1個月租金作為違約金。如在第一年租約結束前搬走，租客需要支付1個月租金的短期違約。如搬進房子後要終止租約，一般需要提前1至2個月通知房東。如通知期不足，那麼租客需要支付與通知期相等的租金作為代通知金。

所以為甚麼說在日本的租客不會輕易更換租住的房子，是因為成本真的很高。較高的投資回報率、穩定的投資收益、政策雙向保護等等，讓日本不動產成為了一種極佳的避險投資方式。

張明珠 Sakura Global董事兼創辦人

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