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【中資退潮】巨額掃港全幢商廈金額挫56% 投資者:明年現撤資潮

蘋果日報 2019/12/22 00:00

貿易戰商廈

【新增圖表】
貿易戰持續,社會運動未平息,中資掃全幢商廈的熱潮散退。美聯工商舖資料顯示,今年未有中資機構購入全幢商廈,全年最大額成交,為豐樹產業以85億元沽出觀塘豐樹中心,買家為基金公司,總結全年成交金額只有213億元,較去年489億元,大幅下跌276億元或56%,成2015年中國恒大(3333)以125億元購入灣仔美國萬通大廈後,首次由非中資機構佔據最貴成交全幢商廈。

商廈市場近年成中資掃貨勝地,細數過往5年全港最貴商廈成交,均由中資機構承包。由2015年起,恒大破天荒以125億元向華置(127)購入灣仔美國萬通大廈全幢,打破當年最貴的商廈成交紀錄後,接着每一年的年度成交,均由中資奪得,如2016年的光大控股以100億元購入的灣仔大新金融中心全幢,到2017年綠景中國以90億元購入觀塘8 Bay East全幢商廈,以及去年恒力投資以150億元購入太古城中心第三及第四期,年年均見中資身影。

然而今年全年受制於中美貿易戰,及下半年社會運動,中資入貨意欲大減,據美聯工商舖資料研究部資料指,本年全幢商廈成交金額只錄得213億元,成交宗數14宗,較上年的489億元及17宗成交,分別下跌276億元或56%,成交金額及成交宗數,均是近5年最低。總括今年全幢商廈成交,最大宗的成交已是本年初,豐樹產業向外資基金PAG出售觀塘豐樹中心全幢商廈,總樓面約70萬方呎,成交價85億元,平均呎價近1.3萬元,緊接其後的已是基滙資本以47.5億元,購入北角英皇道625號。

中資機構絕迹全幢商廈投資,亞洲地產創辦人蔡志忠接受訪問表示,本年上半年市況尚好,今年兩單最大額的成交,觀塘豐樹中心及北角英皇道625號,均是在上半年成交,可以當時市況暢旺,中資企業仍積極物色單位,但直至下半年出現社會事件,中資機構立即轉持觀望態度,令下半年全幢商廈近乎零成交。

蔡續指,假若本港政治狀況未能好轉,他們仍然不會放膽入市,所以中資資金,暫時會以金融及股市形式,將資金流入市場。蔡強調,不排除明年年初中資出現撤資潮,始終任何機構,不管中資或外資,賺錢的原則都不會變,若然租用核心區地段對生意幫助不大,待明年經濟壞因素浮現,就會出現撤資或退租潮。

對於商廈走勢,蔡認為,今年下半年,核心地段如中環、金鐘等甲廈的成交量大幅減少,有個別細單位呎價更跌20至30%,如金鐘力寶中心、呎價曾跌至2萬元,上半年這類單位呎價曾造至3萬至4萬元,可見投資者對商廈市場的信心嚴重減少,而且不同類別的商戶,亦暫緩擴充步伐,甚至出現收縮。他預計,明年年初,商廈交投氣氛仍然差,部份觀望農曆新年市況的商戶,將於此時決定新一輪的營運部署,那時將掀一輪的行業收窄,甲廈造價再向下跌。租金方面,預計明年上半年商廈有5至10% 跌幅。

蔡表示,商廈市場最差的情況還未來臨,如最終企業要擴充或收縮,並不能一下子做到,至少亦要等待租約期完,處理人手調動等程序,所以現時市況仍未反映出來。他認為,明年上半年,經濟反應才真正來臨,那時將有大量小中企結業,涉及零售、飲食、酒店等行業,以致失業率上升,那時就是最差的情況。

總括本年整體工商舖市況, 中原(工商舖)數據顯示,2019年截至12月中錄逾4,717宗成交,總成交金額約1,208億元,較2018年分別減少約49%及46%,對比2003年沙士及2008年金融海嘯時期成交宗數更少。大手成交方面,今年暫錄得約106宗,涉及金額約639億元,按年大減約52%及62%。
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今年全幢商廈成交為,豐樹產業向外資基金PAG出售觀塘豐樹中心全幢商廈,總樓面約70萬方呎,成交價85億元,平均呎價近1.3萬元。
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第二大成交為基滙資本以47.5億元,購入北角英皇道625號。
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亞洲地產創辦人蔡志忠表示,不排除明年年初中資出現撤資潮。
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