回歸20年，樓價翻一翻，梁振英屬歷任特首中最關注樓市的一位，在任期內先後四度加辣招，並且又四度收緊按揭。雖然擺出姿態要壓抑樓市升勢，可惜樓市越升越有，由梁振英上任至今，樓價爆升近六成，樓市泡沫重現。而經多番出招後，住宅成交量暴跌，並且完全傾斜向一手市場。

梁振英在2012年上任之後，對樓市動作多多，包括將青衣置安心項目轉租為售、推出「港人港地」政策等，其後更在上任四個月內，先後收緊按揭及推出買家印花稅(BSD)和加強版額外印花稅（SSD），以控制需求去壓抑樓價。2013年2月，更推出雙倍印花稅(DSD)。至去年11月，更將DSD劃一增至15%。今年4月更收緊以一份文書購入多於一個住宅物業，須繳15%新稅率。

不過經時間驗證後，辣招對樓市只有短暫衝擊，但泡沫卻越吹越大。根據政府差餉物業估價署資料，在2012年6月梁振英上台前，當時樓價指數為205.1點。惟多次加辣後，樓市只升不降，截至2017年4月的樓價指數已升至327.4點，累升59.6%。同時，亦較1997年最高位，高出89.4%。

而梁振英雖然不斷重申積極增加住宅供應，並見到成效，未來潛在住宅新供應由2012年第二季6.5萬伙，增加至今年第一季的9.6萬伙。不過，供應大增源於發展商狂建蚊型單位，中小型單位佔整體供應量高達72%。因供應集中細單位，加上收緊按揭亦有利細價樓成交，故此實用面積431方呎以下以下的A類單位樓價指數，在梁振英上任至今勁升68.6%，升幅遠遠拋離整體。

以指標細價屋苑沙田第一城為例，一個實用327方呎兩房戶最新已要賣500萬元。但此單位在梁振英上任前只售250萬元，即升幅達1倍。

辣招對樓價完全無影響，卻打殘交投及二手市場。在政府推出行政措施干預樓市之前，平均一年一二手成交量合共可達10萬至12萬宗。但出招後，一二手成交量最多一年只有5.9萬宗，最少一年更只得4.6萬宗，較正常水平少六成。

而由於受多項辣招打擊，交投萎縮，但財力充裕的發展商卻推出多項優惠協助買家買樓及承造高成數按揭，令購買力側重一手市場。以往一手成交最多只佔整體20%以內，但自多項辣招出台後，一手佔比高達三成以上，當中2015年12月單月一手成交量多過二手買賣，情況極為罕見。

記者：程俊華

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