首先，注意標題不是說用家市場本身是錯覺，而是說這現象令人產生錯覺，以為樓市很硬淨。
不錯，近年住宅市場確有一定的廣義上可稱作「用家」參與，無論是當家居自用的、間中來港暫住的，又或長期空置當買了長期資產的，而摩貨個案比例不多。加上整體借貸水平不高，不難認為樓市非常穩健。
近日有自90年代已在住宅樓市投資的人士談論97時與今倘的分別，他們說97時摩了不少樓花，心口掛個勇字，且按揭利率是雙位數，但今次想買樓花也沒那麼多，亦沒有當年咁勇，兼利率便宜。若出現甚麼經濟調整，今倘防守力較強。以上並非全無道理，但是：

A）自由市場不是靠集體行動：而是個體（包括個人、家庭及機構 ）決定，如遇上經濟向下調整，那些借貸水平高的會自動或被迫出售資產減債，避免破產，那些穩健但定力不足的亦可能加入放售行列（有說執輸行頭慘過敗家），萬一導致恐慌性拋售，連沒有借貸原本有定力的也可以突然心急起來（因1,000元買入跌到100元才賣出，始終不爽）。正如近年升勢並非因有集體一致行動，而是由眾多個體決定而成。
B）經濟基調因素也會變：有評論說樓價得到基礎因素支持，如GDP上揚、失業率低等，但這些基礎本身也可改變，如經濟下調時失業率會上升。再者，近年之QE多少帶旺了這些基礎因素。
此外內地經濟發展雖是長期支持因素，但不代表沒有升降循環，it's a wild card。

鍾維傑
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