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獅子石道強拍項目流拍 本港歷來首次 寶聲陳燿璋:底價過高、不符經濟效益

蘋果日報 2020/11/06 20:49


強拍為發展商增加市區土地的主要來源,今日卻出現史上首宗「流拍」事件。寶聲集團持有超過八成業權的九龍城獅子石道73至75號舊樓,今年9月批出強拍,底價2.23億元,今日拍賣。不過,寶聲未有出價競投,在沒有其他財團競投下,物業最終流拍收場。
寶聲集團董事長陳燿璋回覆《蘋果》查詢,表示今日沒有出價競投拍賣,是由於拍賣的底價過高,比市價約1.7至1.8億元至少高了4,000至5,000萬元,不符合經濟效益,故無人有興趣投標,期望調低底價至合理水平。
對於出現罕有流拍,陳燿璋認為:「大家都知,過去一年幾香港好亂架啦,舊年有反送中街頭抗爭,今年全年環球疫情。」陳對於明年上半年香港樓市走勢不太樂觀:「要視乎疫情的變化啦,例如中港幾時通關;香港幾時有「健康碼」;全球各國有無辦法控制疫情而恢復旅遊;幾時可以生產疫苗等等。」
寶聲集團的他盤部署方面,陳燿璋指,與市建局合作的土瓜灣津匯正在出售貨尾、土瓜灣道33號宏豐工業大廈正進行改裝、與大生銀行馬氏家族共同持有的港島加路連山道項目正進行補地價。
仲量聯行資本市場部資深董事李佩儀表示,物業收回後要視乎大業主計劃,若要改動底價需要向法庭申請延期。若只單純再度拍賣則無須再向法庭申請。
上述地盤面積約2,812方呎,現為兩座樓高4層的舊樓,樓齡均逾50年,可用作商住發展,以約9倍地積比發展,最高總樓面約2.5萬方呎,兩個月前批出拍賣底價2.23億元,較兩年前估值1.52億元大幅提高47%。

測量界:底價不貼市 或壓價兩成 料流標陸續有來

華坊諮詢評估有限公司資深董事梁沛泓表示,是次九龍城獅子石道舊樓強拍,是歷史上的首次舊樓強拍流標。地盤面積只有2,812方呎地盤,現樓為一棟五層高,1954年入伙的唐樓。雖然旁邊亦為可合併發展的土地和舊樓,但強拍條例下,只會以該地盤單獨發展為評估基準。
根據土地審裁處的判詞, 該小型地盤假設可發展為一棟24層高的商住樓宇。強拍申請方和小業主的估價師代表對該地盤的估算相差甚大。強拍申請於去年11月至今年1月進行聆訊,今年9月定下土地拍賣的底價為約2.234億元,按上述24層高的樓宇計,地積比8.476倍,樓面地價每方呎9,372元。
今次強拍特別在於尚未被收購的兩個地舖。商舖的現有價值評估佔整座舊樓的現有價值高達58.6%。由於社會運動和疫情的影響,商舖的價值在申請強拍至最終拍賣日期間的變化很大。強拍申請方曾於2018年9月向兩舊樓商舖業主開出收購價共9,290萬,如果今日該土地以底價售出,兩商舖小業主可多取1.31億元,比2018年收購價高41%。
梁沛泓表示,歸納今次流標的主因是舊樓商舖所佔地盤的價值特別高,但是,商舖所佔的現有價值的比例以及整體的土地的價值均未全數反映疫情的影響。另外,強拍申請方亦未急於發展該項目,可待日後重新申請強拍。
梁沛泓又指,是次流拍後,發展商再重新申請,底價或會降低兩成左右,即約1.79億元。他預期,同類強拍流標情況往後或會再現。
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