【逆市推地】西九高鐵上蓋「巨無霸」商地下周招標 業界削4成估值至300億
社運風波未息,政府於淡市下推西九高鐵上蓋「巨無霸」商地,最高可建樓面316.5萬方呎,乃近年最大型商業用地。不過近期社會氣氛低落,業界紛紛調低地皮估值。
地政總署公佈,將公開招標出售九龍連翔道與柯士甸道西交界的九龍內地段第11262號的用地,地皮面積643,106方呎,最高可建樓面為3,164,616方呎,指定作非工業(不包括住宅、倉庫及加油站但包括酒店)用途。招標日期於本月20日開始,截標日期為11月22日。
泓亮諮詢及評估有限公司董事總經理張翹楚指,近期市況受中美貿易戰及社會動盪,加上地皮規模大,相信融資有一定難度。今年2月時他估計地皮每方呎樓面地價約1.5至1.7萬元,即總價逾500億元,但受礙各項不利因素,每方呎樓面地價下調至1萬元,地皮估值約316.5億元,下調幅度為33%至41%。他更預計,項目有流標風險。
萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,將項目地皮估值調低20%至最低633億。林浩文指,因未知詳細賣條款,假設不能分柝出售及按現有信息,估計樓面地價約每呎2萬至2.8萬,總價約633至886.2億元。他認為這地皮是「可遇不可求」及有「戰略性」位置,相信發展商會各自計數及規劃用途,屬大型發展商必爭之地。估計項目會有寫字樓、超5星級酒店、零售及其他商業配套。長期租金回報率約3%至3.5%。估計資金回收期約20-30年。
另外,因投資額大,估計只有3-5個財團入標,以合組財團形式入標為主,獨資機會不大,相信大型中資亦會參與。以現時市況及社會情況,發展商在商業地的估算及出價上跟住宅地截然不同,出價一定比住宅地有差別及其他考慮。地皮投資額大及資金回收期長,政府的計算與發展商的計算上存在一定落差。因發展商會考慮更多項目的未來「現金流」及「出租率」等的因素去計算。希望政府計算上會更「貼市」,否則有機面流標。始終發展規模大及資金回收期長,估計以長線投資及收租為主,入標財團會亦以實力雄厚的發展商為主。估計總發展成本一定過千億。
美聯測量師行董事林子彬表示,由於項目的章程及細節未公佈,例如發展類型、可否拆售等的因素相信都會影響投地價錢,初步估計地皮每方呎樓面地價為2萬至2.5萬,與6月時的估值相約,總值約633億至791億元。他認為,雖然近月市況有所下跌,但由於西九龍站上是大型地標性項目,加上鐵路的優勢,相信最終價錢不低。他估計,項目總發展成本超過1,000億元,投標財團不多,料以合組形式競投,料以本地龍頭發展商為主,或吸引部份內房出價。