地鐵(066)公布了1份優於市場預期的中期業績,純利達11.75億元,較去年同期的1.13億元激增9.4倍,但理想的業績似乎未有對其股價帶來驚喜。究竟地鐵的投資價值是否已大大減低?
一直以來,市場分析地鐵前景時,焦點都集中於其物業收益,至於鐵路客運業務則被視為「陪襯品」,原因是地鐵的物業發展,一直是鐵路營運的補貼。
客運服務 仍未扭虧
值得留意的是,雖然鐵路客運業務仍錄得2.17億元虧損,但已較去年大幅減少約74%,主因是個人遊導致客運量上升12%至4億多人次,地鐵在公共交通工具的市場佔有率因而由原先約24%提升了6個百分點。不過,若地鐵要在這方面業務轉虧為盈,即使個人遊人數增加及新市鎮人口上升(如東涌及將軍澳沿線市鎮),短期內也難改變這個局面。
至於站內商務及廣告收益有3.95億元,上升21%,佔地鐵收益比重約3成,但始終不能改變地鐵對物業發展的倚重。
觀乎地鐵上半年的物業發展,收入大幅上升7%至11.5億元,主要是來自擎天半島、君臨天下及映灣園等鐵路沿線上蓋物業的銷售。不過,下半年地鐵物業發展收益主要是來自東涌機鐵上蓋第二及第三期項目,具體的盈利貢獻將取決於落成量及銷售量,但預計未來時間樓市也只會平穩發展,相信下半年物業發展收益不會帶來太大驚喜。
租務方面,地鐵商場租金收入達4.81億元,上升10%。由於目前商場或物業出租率已達99%,地鐵要在這方面增加進帳,惟有待租金進一步上調。雖然香港受惠於經濟復甦,令商業活動及消費市道重新活躍,但租金大幅上升的可能性不大,因此以地鐵目前的物業發展收益及租務收益,相信已脫離了高速增長時期。這也解釋了為何股價對此理想的業績沒有多大反應。