【花招避空置稅】馬鞍山新盤成交期五年 「五年白食白住」藏陷阱 經紀:可摸貨一定賺!
馬鞍山空置稅雲海別墅
【新增圖表】空置稅立法在即,各發展商為求走位避稅,紛紛出招力谷現樓餘貨。最近坊間不乏地產街招,明目張膽寫明「新鴻基獨立屋、1,000萬包雙車位、可摸貨」、「首期13%、5年白食白住」等標語,大吸街客眼球,究竟1,000萬元,能不能買到新地獨立屋,而且白食白住5年後,還能摸出單位,記者為你一探究竟!
立法會9月宣佈一手空置稅首讀,有傳於年尾正式實施,據空置稅條例所限,若發展商持有的一手住宅未能在獲發入伙紙1年內售出、或以市值租金或以上租出超過6個月,便須繳付有關稅項,並要按年徵收。運輸及房屋局指,以住宅平均租金回報率2.4%計算,該稅項相當於樓價的5%,換言之,一旦空置稅實施,發展商所有未售出及租出的單位,便跌入稅網,稅項為樓價5%。
銷售成本增加,持有豪宅及大型單位的發展商,隨即轉招谷銷情,而發展商普遍使用的一招,便是「特長成交期付款方法」,寧願令資金回籠速度降低,亦不願跌入空置稅稅網。因此本港旺市一帶,逐漸出現大量地產豪宅街招,例如九龍灣商業區,更有街招大字標榜「新鴻基獨立屋、1,000萬包雙車位、可摸貨」,但只留下聯絡電話,並沒有地產代理公司的品牌,驟眼看,猶如「超大隻蛤乸隨街跳」!
記者隨即致電街招上的電話,原來「1,000萬包雙車位」只是掛羊頭賣狗肉。接電的代理指,上述所指的樓盤為馬鞍山雲海2期雲海別墅,1,000萬是入住所需的訂金,而不是樓價,買家不需上會或供樓,白食白住5年,入住期間免差餉、地租及管理費,可以自住或出租,甚至可以出售。
記者隨後預約參觀單位,而代理的服務非常周到,安排專車從烏溪沙站接送至單位,而是次參觀單位為Violet Avenue 1號別墅,三房三套連工作間,實用面積2,176方呎,花園面積604方呎,天台面積672方呎,連兩個車位。
從記者下車一刻,代理已經急不及待力Sell單位,先從車位說起,「馬鞍山House已經唔多,依家仲要送兩個車位,講緊一個都百幾萬,而且地方夠哂大,如果你架車細,仲可以泊到3架車!」
之後轉移陣地到地面。記者指,單位前望內園景,後面望烏溪沙新盤景,景觀差一點,代理說,「你見泳池嗰邊,已經種緊樹,過多兩三年,就會生高哂,到時就變園林景!」睡房方面,代理說,「主人房設有落地玻璃,採光度十足,空間感夠哂,要私隱度,落個窗簾搞掂埋!」
到最後步移至天台,記者問,只有少量海景怎麼辦?代理說,「前面已經冇樓再起,呢個係永久海景,少少海景都算有海景,仲有係永久,正唔正?」隨後代理開始講解付款方法,他說,「依個盤賣點係Payment,你只要擺低17%,之後擺5年,5年之後再睇吓賣唔賣,若然你即刻想住,畀1,000萬就住得!」
他說:「依家講緊係新地樓,前面海景洋房仲未賣,而海景樓個價一定仲高,到時賣晒之後,全個盤個價就升晒,你睇依一個,一定有賺!而且筆錢5年之後先畀,你住吓先,真係唔啱住嘅,咪摸貨走,新地樓個個爭住要,1,000萬袋落冇走雞!」
為了釐清何謂1,000萬入住費,記者翻查招標文件,發現代理所指的1,000萬元入住費,原來是掩眼法。1,000萬元是指發展商提供的「提前入住優惠」,而且費用不是一次性,而是要所住的5年間,每年支付相關佔用費。據招標文件,若買家要提前入住,須繳付樓價2%買入一張「Signature許可證」(費用在申請那日時支付),發展商只允許持證人士,在該物業買賣交易完成前佔用該物業,而餘下同意許可期,買家須於發證周年日,每年支付2%作許可費。
即是說,若買家購入單位後立即入住,入住5年間,每年須付樓價2%作入住費用,合共樓價的10%,但發展商設有補底機制,使用提前入住優惠的買家,在真正完成該物業買賣交易時,可獲相等於許可證費用的50%之現金回贈,即5%樓價,可理解為額外付出5%樓價作提前入住費用。
所以真正的入住費,要連同首期一同計算。按成交紀錄冊顯示,截稿前項目暫沽17伙,成交價4510.3萬元至5,780萬元,全屬別墅單位,當中所提供的付款辦法全屬特長成交期,最短1,100日,最長1,830日。當中最受歡迎的為1,830日付款辦法,佔14伙,付款細節為:買家簽臨約時支付5%樓價,150日內再付8%,360日內再付1%,接下來3次360日內再付1%,最後83%於1830日內繳清,付款年期長達5年,1,440日分段繳付17%樓價後,5年後上會。
換句話說,若買家想即時入住,需於簽臨約時支付5%樓價,及樓價的2%作許可證費用。以項目首間成交的單位為例,Lily Avenue 1號別墅,成交價4,510.308萬元,入住費約316萬元,之後每年續會費90萬元。發展商此舉雖然減慢資金回籠,但令單位剔除繳付空置稅,而且再用先前入住優惠,收多5%樓價。
至於摸貨,有代理稱,發展商有意用這種付款方法避稅,在買家而言,5年後上會,財務調動的彈性大,買家可以睇餸食飯,若5年內物業升值,便善價而沽,若認為不合適,撻定也只是17%樓價,但已經賺了5年住在別墅的生活。代理直言,發展商這招很絕,他現時既不用付空置稅,又可以再賺入住費,又可以博買家5年後撻定,再賺溢價。
據一手例規定,購入一手物業時,買家與發展商簽定臨約,其後再簽定正式買賣合約,直至交易完成當天,才簽定轉讓契,那時才拿到樓契。但由於上述付款方法是1,830日付款辦法,原則上直至交易完成那天,才正式拿到樓契,否則法律上仍然只是確認人,所以期間轉讓物業,屬摸貨,但政府只禁止預售新樓盤,並沒有禁止現樓單位進行摸貨買賣。
雖然法律上容許摸貨,但受制於額外印花稅,若然買家於3年內放售物業,仍須繳付10至20%稅項,若然樓價的升幅大不過20%,即使買家成功摸貨單位,仍然要損手離場。另外摸出其中一個大風險,是若然新買家撻定,買家仍需完成交易,所以當資金不足,隨時有嚴重損失。
近期街邊出現甚多寫上「新鴻基獨立屋、1,000萬包雙車位、可摸貨」的地產街招。
雲海別墅位於馬鞍山烏溪沙,鄰近有多個現樓新盤2供應量多。