商業地王|搏經濟反彈 中環地王招標期長達半年 估值最高756億
中環商業地王海濱招標
■中環海濱3號地皮處金融中心核心地段,被視為一級商業靚地,估值曾高達1,000億元。
一度估值近千億元的中環海濱商業地王,與西九商業地同樣多災多難,最新地政總署終於在12月18日公佈招標地段,並將於6月18日截標,招標時間長達半年,至今罕見,料為推出招標方式後首次長達半年招標期。相信是為免賤價標售地王,加上近期疫苗利好消息帶動,有望明年恢復經濟活動,政府才下定決心推出地段。
中環海濱商業地地盤面積51.6萬方呎,預計提供達184.3萬方呎樓面,主力商業及零售用途,亦要提供休憩設施。已知地段高度限制為一邊16米,另一邊則為50米,並且其中22.8萬方呎樓面,需要用作興建停車場及政府、機構或社區用途。扣除相關面積後,實際餘下約161萬方呎商業樓面。由於地段面積龐大,市場估值約370億至755.6億元,每方呎樓面都高達2.3至4.1萬元,已經比半年前大幅調低估值,若然以近市場估值下限標售,甚至比去年成交的西九高鐵商業地還要低價。
地段原本安排於上季推售,惟最後因前期準備工作預測錯漏,政府需要更多時間預備雙信封制招標工作,最終延後於2020年第四季推出。而且地段採用「雙信封」方式招標,同時考慮設計方案及出價,即地皮未必以過往「價高者得」的標準招標,因此被外界質疑欠透明度及公平。
不過原本市場預期地段將於2020/2021財政年度內售出,幫補今個財政年度賣地收益,因目前至第三季只有約300億元,但失去中環海濱商業地一大缺口,料全年賣地收益可能只有約500億元,將會遠遠低於去年全年的1,200億元。
香港測量師學會規劃及發展組主席林家輝指,中環海濱商業地由於實行雙信封制度,有別於過往價高者得的方式,入標者需要同時兼顧項目設計,因此需要更多時間計劃標書,亦相信因此政府將招標時間拉長長達半年,料為推出招標方式後,至今首次出現長達半年的標期。
雖然用地限制多,但畢竟為本港核心地段,相信一眾發展商都會對項目相當有興趣。此外,除了發展商會對項目有興趣外,亦不排除會有大型跨國企業,會為集團選址而投地,又或與本地發展商合作發展或投地。對於市場上有估值低至每方呎只有約2萬多元,林家輝認為估值太低,並指雖然近年有些許「去中環化」跡象,但畢竟中環為香港商業核心,就算近幾年會移動到中環以外辦公室,再過兩年待中環租金有所回落,租戶亦會重新回流,因此相信發展商投此地段,就此方向考慮影響相對較小。
香港測量師學會規劃及發展組主席林家輝指,對於市場上有估值低至每方呎只有約2萬多元,認為估值太低,並指雖然近年有些許「去中環化」跡象,但畢竟中環為香港商業核心,就算近幾年會移動到中環以外辦公室,再過兩年待中環租金有所回落,租戶亦會重新回流,因此相信發展商投此地段,就此方向考慮影響相對較小。
萊坊執行董事林浩文表示,上述用地每呎樓面地價約23,000元至25,000元,估值約370億至400億元,較今年1月份估值下調約兩成,料總投資額約550億至600億元。他並預料,項目租金回報率約3至4厘,資金回本期約25至35年。
由於該用地招標時間長達半年,因此林浩文相信,有關賣地收益不會落在今個財政年度,估計2020/2021年財政年度政府賣地收益只有約500億元,大跌約50%至60%。如有流標情況,收益會更少。
萊坊林浩文表示,中環海濱地皮採用雙信封形式招標,所以未必一定是價高者得。這招標形式是可行的,但設計及技術標書需要公開透明,政府最好解釋中標的項目規劃及發展內容及中標原因,以釋除市場疑慮。
仲量聯行估價諮詢部資深董事周若瑜表示,中環海濱商業地皮位處香港的核心位置,又坐擁維港景觀, 對發展商具有相當吸引力。然而,香港寫字樓及零售市場仍受到疫情影響,並處於下行周期,發展商出價必然會較保守。此外,地皮發展要分期並且時間長,政府公佈招標結果日期與截標時間亦相差5個月,發展商需考慮更多風險因素,並反映在入標價上。
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