姑勿論樓價能否扺禦外圍衝擊，但事實上高泡沫卻是在形成當中，只要觸發走資潮，樓市當然首當其衝，以往老樓提及兩類跌市訊號，包括港滙偏弱和買樓情緒轉差，前者已從美國今年第二次加息後出現，距離金管局在7.85的水平向持牌銀行賣出美元只差分毫，臨近回歸前夕，多位財金官員在不同場合和平台發表對樓市風險的警告，雖則乃家常便飯未必聽入耳，市面仍一面倒睇好聲音，與97年爆煲前形態相近。

好多人同老樓講，今年不同97，利率和炒家比率不同，與及客觀買家分類亦滲透了不同背景的資金，形勢與97年高利率、高槓桿和炒家比例佔多大有分別。他們講的也是事實，自去年反彈以來，老樓看好樓市至今年第一季這大半年，但升勢超出老樓的想像，其間三度出招來抑壓需求和銀行借貸比率，反而刺激了樓價，短期一年內中原城市領先指數由128.75，升至上周的159.88，已近24.2%的升幅，個別屋苑更超出這個平均數值，這一股作氣明顯受到資金進入香港有關，形成了搶購住宅物業的非理性現象。

近排以經濟學家謝國忠最熊，他接受電視台訪問時指香港樓市已出現泡沫，更可以隨時爆破，未來更迎接長達20年的樓市大蕭條。他解釋的理由為利息會上升，有些人仍認為樓價會一浪一浪地再往上走，這種想法非常不理性，又建議業主盡快賣物業套現，「這是最後一次機會」。謝國忠曾任世界銀行及摩根士丹利首席經濟學家，除了預警過金融風暴，也在2007及2011年成功預測中資股調整潮。不過亦曾在2014年預測香港樓價在3年內大跌，未能成功預測。

以往樓市落後於股市半年才反映，但過去兩年一反常態，樓市跑早過股市，反映了投資樓市的資金部份轉投股市，同埋發展商提供高成數按揭之下，在總成交量上未能實際反映到有多少散戶轉玩股票，但這個資金音樂椅的確在進行當中，一批實力者已減少在樓市內活動，看漲置業情緒正改變當中。

劉兆昌

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