當年今日

爛地再動工
上車落車:莊中可存非份之想

蘋果日報 2003/09/15 00:00


三周前的周一推介莊士中國(298),推介後見0.55元。現價0.43元,又到投機買入時刻。
■莊中在92-94年以11.8億元,購入珠三角番禺、東莞及惠州總共可興建4000萬方呎土地儲備,遇上宏觀調控,僅初期興建小部份,10年下來仍是「爛地」。現在情況開始轉佳,國內經濟增長強勁,莊中內地地盤開始重新發展,第一個動土的是東莞「莊士新都」第二期,即將動工,明年初推出,預料套現二億餘三億元。
■番禺與東莞的基礎設施漸趨完善,人民生活富足,兩地發展潛力不俗。惠州地皮質素較次,但當地有美國殼牌(蜆殼)數百億元搞石化基地,中石化(386)旗下中石化冠德(934)又有原油碼頭及石油保稅區等重大投資,惠州前景亦不致全灰。
■珠三角搞經濟大融合,整體發展可樂觀,樓房現價每方呎平均300元料可維持。莊中珠三角土地儲備每方呎樓面地價成本僅29元,連同建築與利息成本,每方呎總成本160元,以平均售價300元(現時市場價)計,4000萬方呎樓面可共獲純利38億元,相等於莊中市值接近9倍,非常爆炸。

負債不高 以戰養戰
■長遠而言,樓價不同科技產品,應屬向上。國內經濟繼續蓬勃增長,莊中4000萬方呎樓面假設最終平均以420元出售(假設並非不設實際;一些國內大城市樓價,有時幾個月升幅已有此數),則莊中最終可獲利高達68億元,相等於莊中市值高達15.4倍。
■03年3月,莊中每股淨值1.68元;4000萬方呎樓面以呎價300元售出計,每股資產實值大增至5.40元;樓價以420元計,每股實值更高達8.30元。
■莊中借貸淨額僅4136萬元,淨負債比率僅2.4%。國內地盤重新發展,逐期進行,以戰養戰,財政應付有餘。
●莊中只要1珠三角樓價維持於今天市價每方呎300元,及2不集資令每股資產與盈利有所攤薄,股價有機會升2倍(見1.29元,仍較到時資產實值折讓76%)。珠三角樓價若見呎價420元,股價有機會升4倍(見2.15元,仍較到時資產實值折讓74%)。
宏觀調控前,莊中(93年)股價曾逾10元。國內「爛地」重新動工,莊中是可存非份之想的小注投機對象。珠三角樓市若一潭死水,莊中股價大不了也有現時每股帳面值1.68元所支撐。
何 車