放眼望望這個畫面,曾經四野無人的遠景,未來卻會建成一個新興住宅群,共提供1,727個單位。這個由新地持有、在天水圍「濕地公園」旁的全新項目「WETLAND SEASONS PARK」共分三期發展。第一期710個單位短期即將發售,是天水圍區內十年內的全新項目。
當二手再度呈現膠著狀態,新盤市場反而蠢蠢欲動。除了「WETLAND SEASONS PARK」外, 近期開盤的還有內房恒大在本港第二個項目,亦即長沙灣「恒大.睿峰」,共提供414個中小型單位作,面積由203呎至758呎之間。連同市建局已獲批預售的兩個項目「利.晴灣23」及「海珀」,可因應市況隨時推出市場。分析員相信,區選後社會氣氛漸趨穩定,發展商也希望把握聖誕的黃金檔期散貨至上,只因現時一手市場的供應仍屬充裕,加上政府提出空置稅,令發展商需採貨如輪轉的方式賣樓。
雖然今年六月出現逆權運動後,小市民聚焦於政治議題,令新盤銷情也顯然放緩,但首十一個月的累計銷情並不疲弱,一手新盤共售出18,289個單位。發展商重量不重價的心態,在同期一手樓成交金額也反映,累計套現1,953億元,平均每宗買賣1,074萬元,也比起去年同期的1,403萬元,回落23%。
代理形容,現時發展商在開價上,推出的第一張價單往往較二手平20%,之後在第二張及第三張價單才慢慢追貼市價,認為這個銷售策略成功的,因為若果發展商定價過份進取會滯銷。
過去發展商賣一手樓獲利豐厚,今日要倒轉貼市價賣樓,但卻不代表發展商未能賺個滿堂紅,反而因不少項目的地價成本低企,即使發展商逆市下要貼市價賣樓,但仍賺個盤滿砵滿。
好像「WETLAND SEASONS PARK」就是在14年從政府手中投得的限量地,當時新地以大約42億就囊括了超過225萬呎樓面,平均每呎地價僅1,850元。就算發展商以嘉湖二手價9,400元出貨,賣價也較地價翻了四倍以上。以至幾個待批預售的項目,包括萬科在深水埗的福榮街、新地海皇路、及會德豐茜發道的項目,用區內市價賣樓也較地價翻了一倍至三倍以上。
撰文:樓市特攻隊