將軍澳的尚德廣場最近發生一場鬧劇。街坊早前在商場內超市購物，發現部份貨架空空如也，詢問超市職員後方知道超市或不獲續約。及後消息越揭越多，有消息更指場內同層的診所、櫃員機、洗衣店有機會無一倖免，或會在不久將來不獲續約，對居民生活有機會構成不便，隨後不少居民都向我們查詢商場三樓的未來用途。整場鬧劇的源起正正是2005年政府拆售公屋商場及停車場給領匯。

2005年房委會拆售公共屋邨的商場及停車場予領匯，私有化原本屬於政府的物業，一眾保皇黨及部份泛民政黨當時對此沒有異議。由2005年至今超過十年，這些年間領匯改名成為領展，並且繼續擴大版圖，包括收購一些私人商場及進行各式各樣的「資產增值工程」，例如領展早年收購將軍澳的南豐廣場、又大力投資翻新具有潛質的商場；另一邊廂，部份商場則被領展轉售圖利。這十年間，屋邨商場私有化，領展的發展使屋邨商場出現許多改變，也令社區出現了許多問題。

屋邨商場私有化帶來最大的問題就是基層生活「被士紳化」。士紳化的原意是指一群高收入的居民遷入一個社區，取代原有低收入的一群，令社區的平均收入提升及生活指數提高。領展目前持有的物業當中，絕大部份均為房委會為屋邨興建的商場，作為與公營房屋的一個配搭，因此未出現領展之前，房署管理的商場往往能夠發揮提供居民所需的一個重要功能，而當中物價也會與基層生活互相配合。

打從領展收購政府的商場後，領展以私營市場的操作來發展這些商場，以商場的盈利作為出租商舖、商場翻新的考慮因素。就以將軍澳的尚德廣場為例，領展接管後，隨着社區周邊的發展及附近商舖租金的提升，令商場商舖的租金有所提升，過程中引入了許多連鎖品牌的商舖取代原有的小店，推動區內物價的提升，這種「被士紳化」往往令居民的生活成本提高，整個商場配套與社區顯得格格不入。

過去建立的屋邨商場通常會把眾多零售及公共設施結合在同一個地方，讓一個地方能夠同時有多種不同功能，藉一個不受天氣影響的場地及商場內不同零售商戶，吸引附近的居民聚集，以達至凝聚社區的功能。當今日屋邨商場被私有化，領展往往會以商場的盈利作為出租商舖的首要考慮條件，推出不同資產增值工程，表面上是「改善」商場，實際上只是令有高付租能力的商戶能夠承租店舖，令商場的零售及公共設施種類會或因而趨向單一化，屋邨商場慢慢成為了一個只有購物的地點，未必再能凝聚社區。

【區區有理講】逢星期三於蘋果網上論壇刊出，歡迎地區人士就關心的議題投稿，稿件可電郵到[email protected]