【理財救兵】淘大上車6年後換凱滙 50歲提早退休話咁易?(葉景強)
理財救兵investMANinvestman葉景強
想找救兵?立即登入「理財救兵」申請連結( http://bit.ly/2AabDO4),填妥相關資料。申請人獲編輯選中,會有專人聯絡。所有資料絕對保密,不涉任何商業宣傳成份。
陸小姐從事社工,丈夫從事IT行業,二人過去收入未能過壓力測試,對樓價高又有所警惕,所以一直都未有置業,目前住在家人送贈的祖屋(陸小姐名下),無需交租。
兩夫妻現時工作漸漸穩定,各月入3萬元,家庭開支共3.5萬元,每月儲蓄2.5萬元。陸小姐現持有現金50萬元、股票10萬元、債券40萬元,以及已供滿儲蓄保險40萬元;丈夫現有現金20萬元、基金30萬元,總資產達200萬元。
基於家庭原因,目前陸小姐所住的新界祖屋(荔景居屋),家人不准出售,只容許放租(同區租金約1.3萬元)。由於單位遠離二人在市區的上班地點,陸小姐有意用丈夫首置名義置業,目標是600萬元九龍灣私樓(淘大),方便上班亦方便照顧父母。
有感近月香港經歷社會動盪,樓價已有所下調,二人計劃一年後上車,並會將祖屋放租,因此想請教專家,以他們財務狀況看來,現時是合適的上車時機嗎?5至6年後,再在觀塘區樓換樓新盤(凱匯),又是否可行?他們的最大目標是憑兩層樓,提早在50歲左右退休,到台灣過簡單生活。
撰文︰King Sir 葉景強(香港公開大學校外顧問)
兩夫婦有穩定收入,有自住樓,每月有2.5萬元儲蓄,沒有小朋友負擔細,現時生活應該比較寫意。而二人目標為買入一層淘大花園單位,此屋苑現呎價約為1.6萬元至1.8萬元,如果買大約300多呎的兩房單位,今天應該可花600萬元以下買到,而且可以承造八成高成數按揭。
陸小姐在購入淘大單位時有以下兩個方法:
方案一︰
由於陸小姐已有居屋,避免付從價印花稅(AVD),建議單位由丈夫買入,亦不應聯名購買。以丈夫40歲,淘大樓齡約35年來說,坊間銀行可造按揭年期最長達30年。以今年最好的按揭計劃計算,H+1.24%,上限P-2.75=2.475%,如果借600萬元,八成按揭,即是借480萬元,經壓力測試後,入息要求為4.5萬元,以丈夫入息3萬元來說,並不足夠,需陸小姐作擔保人,而每月供款約18,900元。
略略計算買入600萬元的單位所需的支出,包括約120萬元首期、18萬元印花稅、6萬元地產佣金、1萬元律師費,總共145萬元。
不過這方法的缺點是,陸小姐和丈夫要變賣手上大部份投資,如股票、債劵、基金,再加手上部份現金才能籌夠145萬元,加上造八成高成數按揭,需要另付約10萬元按揭保費。
方案二︰
丈夫在購買淘大單位時只造五成按揭,即只借300萬元,首期方面,由於陸小姐有一層荔景居屋,以2.5%租金回報計算,其市值約625萬元,太太可靠此單位加按借出300萬元,作為買淘大的五成首期資金。
這個方法的好處,不需賣出現有的投資產品,保留更多現金作為裝修及現金儲備,而且節省約10萬元按揭保費。以兩夫婦各借300萬元來計,每月供款共2.4萬元,現時二人每月盈餘2.5萬元,加上居屋放租後可帶來1.3萬元租金,購入淘大單位後每月仍剩下1.4萬元儲蓄。
至於六年後打算換樓購入凱滙,假設樓價每年有5%升幅,購入的淘大花園單位在六年後,將升至約780萬元,如將單位賣出,還清兩夫妻借款後,估計可套現約270萬元;另外,再加上六年的儲蓄(每月1.4萬元)、股票及基金等投資回報(假設每年5%回報),以及70萬元現金,六年後可達約310萬元,連同賣樓套現的270萬元,估計二人總資產將達約580萬元。
六年後凱滙1房460呎單位,以現時2.1萬元呎價計,六年後估計市值達1,255萬元。以此樓價來說,兩夫妻除了要動用手上580萬元資產,丈夫還要承造新按揭400萬元,以及太太要把居屋再加按400萬元,即1,380萬元,才能完成交易。這筆金額可應付樓價、45萬元印花稅、12.5萬元佣金、1萬元律師費,以及預留了約70萬元作為兩夫妻購入凱滙後的現金儲備。
這方案雖然借額較多,而且令二人每月供款增加至3.1萬元,但這將有助實現兩夫妻十年後提早退休的願望。因為十年後,即兩夫妻分別56歲及53歲時,凱滙單位估計(假設每年升5%)升值至1,955萬元,若到時賣盤,可套現1,360萬元,把這筆資金全用作投資,每年5%回報的話,月入可達約5.7萬元;而居屋租金收入可望增至1.9萬元(假設每年升幅3%),即二人到時的每月被動收入可達7.6萬元。
每月近8萬元收入,再加上這十年二人的儲蓄,如一切順利,我相信到時陸小姐和丈夫有能力到台灣過悠閒的退休生活。
investMAN
For People of Style & Substance
掌握理財智慧 感受生活品味
http://facebook.com/investMAN.hk