港股2008年的投資主題，筆者相信仍是圍繞美國處於減息周期下，令本港持續出現負利率，一眾本港地產發展股及收租股將會繼續受惠。
惟筆者察覺，不少外資行的分析員在研究本港的地產股時，仍會以其資產值（NAV）來衡量其股價是否合理，而本港不少藍籌地產股已升至（或升越）其NAV，例如新鴻基地產（016），其每股NAV大約120元，近日其股價已處於其NAV之上39%，此情況只在97年樓市高峯時才會出現。
因此，除非本港的樓價持續上升，令地產股的NAV同步上升，否則在2008年，本港的藍籌地產股只可穩步上升，較難出現類似早前內地房地產股之狂升情況。
附圖是1991年至今，本港的地產發展股及地產收租股的股價與NAV間之折讓及溢價情況。
附圖可見，地產發展股曾在97年中一度升至NAV的120%，可是該高水平仿似曇花一現，不久便已消失，直至近日，地產股股價才再升至NAV的120%以上，此乃1991年至今的歷史高水平！故在估值方面，近期地產發展股已不太便宜了。

收租股尚有水位

另一方面，附圖可見，一眾地產收租股，相對上則仍有些微上升空間，最少尚未升至1994年及1997年的歷史高水平！
在現水平股價仍低於NAV的藍籌地產收租股包括鷹君（041）、希慎（014）及九倉（004）等股份。
順帶一提，在過往十多年，每當樓市暢旺，地價持續上升時，地產發展股大都可升至（甚至升越）其NAV，附圖可見，在94、95及97年間，地產發展股之股價皆可升至其NAV或之上水平。
早前筆者跟一些國內的分析員閒談時，察覺他們研究內地房地產股時，會較看重該股份的盈利能力，在分析方面，當作一般的工業股看待，把每一層樓相等於製成品及貨品般，每出售一層可獲利多少及能否在短時間內出售。反而不太着重土地儲備及NAV之類的數據，相信這是基於國內與本港在土地發展方面採用截然不同的政策所致。

本地銀行股抵買

正如早前某些大型內地房地產商，雖然有大量土地儲備，但卻要在成功發行債券、籌集足夠資金後，才可動工；若發債受挫，便要將其發展計劃延遲。可見本港地產股與內地房產股，存在着頗大程度之差別，不能以相似的方式來研究。
除了本港的地產股可受惠於負利率因素外，本港銀行股也是另一類受惠股份，本港銀行股一般皆有大約4厘股息，PE及市賬率亦相對偏低，筆者相信在它們在次按的相關投資問題淡化後，股價應可回升，尤其是股息穩定及股息率較高的數間本地銀行。
作者譚紹興為證監會持牌人士
電郵：mailto:[email protected]