【財經論壇】經濟問題下半年浮現 勢將波及樓價（王飛）
蘋果日報 2020/03/25 00:00
樓市財經論壇
影響樓價的關鍵在於普羅市民財政狀況及往後經濟表現，一旦在經濟嚴重下行時間較長，最後亦會波及樓價。
全球疫情影響下，一切交流活動猶如進入靜止狀態。連見慣大風浪的股神畢菲特都驚訝地說：「我活了89年第一次見到這樣的市場。」今次疫情重擊本港各行各業，各行業均出現不同程度的損失。近十多年，港式磚頭，猶其住宅，被捧為宇宙最強，坊間所謂連核彈都炸唔冧！今次面對疫情是否真的百毒不侵？
磚頭，無論你愛或恨，都烙印在每個港人腦海深處，皆因買樓金額之大乃普羅大眾一生中最大的投資。其實樓市每次上升理由均千篇一律，人口激增、高通脹、熱錢湧入、建材人工上漲等。在筆者眼中，樓市降價也有它的誘因，每隔一段時間便會風起雲湧，例如08年金融海嘯、03年沙士、97年亞洲金融危機、89學運、82/83年中英談判、74股災中東石油危機、67暴動、65年銀行擠提等。實情每次上升都總會被這些事件打斷，然後再次重複着相似的劇本。多好的大時代，一旦資金耗盡，無以為繼時，便要將物業拱手讓人。
香港雖有社會運動，但仍是世界三大金融中心，只要倘保持司法獨立資訊流通資金自由出入，就不易被取代。現時勝在持續低息環環，業主持貨力較強。今次全球大災難，全球各國無一倖免，實在難以决定投資的地方，加上買賣成本不菲，一動不如一靜，正常業主不會貿然沽貨。樓價理應不只是指現時的價格也應涵蓋未來的價值，因為物業屬超長久耐用品資產，又可以自用，投資自住兩相宜。
今次疫情不同於沙士之處，在於傳染性非常強。比較有效的減緩疫情的方案便是避免集聚，儘量待在家中。因此政府及部份企業調整了工作方式，在家工作（Work From Home）成為其減少疫情風險的措施。這使住宅除了居住作用外(高科技也未有取代)，重回「前鋪後居」的功能。樓市在疫情中不能免疫，卻添加了防疫隔離的增值功能。筆者相信樓宇本身性質是一直無變，而在資產配置時將樓宇過於傾斜至投資方向。影響樓價的關鍵在於普羅市民財政狀況及往後經濟表現，一旦在經濟嚴重下行時間較長，最後亦會波及樓價。估計末來康復時間比以往較長，可能眾多經濟問題下半年陸續浮現。
撰文：測量師行羅馬國際評估估值與企業咨詢部董事王飛