當年今日

蘋論:本地樓市將面對真正調整 - 盧峯

蘋果日報 2016/12/08 00:00


最近幾天先後有幾位朋友、讀友問到對樓市前景的看法。有的說相熟的地產經紀開始沽貨減磅,應付樓市可能轉勢;有剛買樓幾個月的朋友說不利消息越來越多,問是否該撻定再觀望。也有想上車的朋友問是否該再坐一會,靜看特朗普上台後的變化再定入市策略。
雖然見識過過去四分一世紀英國、香港人的樓市泡沫興衰,但肯定不是甚麼樓市專家,不同朋友提問也許只是想找一位類似「明燈」的人指指路。
通脹壓力增 美加快加息步伐
說自己形同樓市「明燈」也許有點托大,畢竟跟股市、選舉的「明燈」如名嘴蕭若元先生(他瞓身指特朗普必敗)相比,還沒有那種「一語成讖」的能力。只是過去幾年一直不看好樓市,警告樓市已出現泡沫,隨時來個大幅調整。可說了好幾年樓價除了去年底曾輕微調整15%以外,其他大部份時間都節節上升,跟當年發「警告」時比較至少升值四、五成。這不是有點「明燈」的味道嗎?
撇開找「明燈」問題的考慮,近期全球經濟基調有明顯變動也是事實,難怪朋友們有這樣那樣的擔心及揣測。第一個大變動當然是行事飄忽但好大喜功的特朗普將於明年一月二十日就任總統。目前雖然還不能確定這位「仁兄」有甚麼具體的內政、外交政策,甚至他跟台灣總統蔡英文直接溝通是有意或無心也不易猜透。但有一點可以確定的是,這位總統要威、要面子,好大喜功四個字該是非常合適。是以他一上台必然力求有表現或至少讓所有人感到他有心有力,不會蕭規曹隨。前幾天他大吹大擂自己如何促成「開利」把工廠留在美國就是典型例子。
以此觀察,他在內政、經濟肯定擺出一副大有為積極的態度,包括全力落實共和黨的萬億減稅方案,還會在一些州分推動一些大型基建。減稅方案未必人人受惠,大型基建也可能大半落在一些支持特朗普的州分如Ohio、威斯康星等。但美國經濟當前已非常接近全民就業,最新失業率是4.6%,新增職位一直保持在近二十萬的健康水平。一旦特朗普迅速落實減稅及加大基本方案,美國增長速度勢將加快,令通脹壓力升溫,到時候聯儲局便可能從抗通縮變成反通脹,需要加快加息步伐以應付,跟年中時預期美國明年只加息兩次相比,加息時間表大有可能明顯加快。
而且,由共和黨控制的國會早已表明重推類似小布殊年代的減稅方案,這跟特朗普可說一拍即合,預計刺激經濟方案大有可能在上任一百天之內就出台,這同樣直接影響經濟及加息預期。
倘石油價升 超低息環境完結
除了美國新政府改變路線外,油價走向是另一個板塊變動。經過二年多輾轉下跌後,油價在石油輸出國組織(OPEC)決定減產後有轉勢的迹象,目前已企穩在每桶50美元之上,跟26美元的低位相比有甚大距離。要知道今次減產協議數量雖不算多(每日減320萬桶),但意義重大,因為兩個死對頭沙地阿拉伯及伊朗願意放下成見達成協議,意味兩國不再以「增產」打擊對手,令石油供應過剩的問題紓緩。再加上協議由俄羅斯一手促成,她本身也是低油價的受害者,在未來自然努力在石油市場維穩。換言之,油組加上非油組最大產油國俄羅斯開始建立默契,不再為了打擊對手或搶佔份額隨便增加石油供應。在供應趨穩下,市場對油價的預期開始改變,有投行已把油價目標上調至80元一桶。要知道油價對物價、通脹有直接影響,若油價擺脫弱勢,重拾升軌,帶來的通脹壓力非同小可,超低息環境可能因此提早完結。
正如我們一再強調,本地以至環球樓價在過去幾年升完再升,跟實體經濟背道而馳靠的是超低息環境沒完沒了及沒有其他可靠的投資工具可選。一旦超低息環境有了限期甚或開始改變,「瘋癲」樓價即時失去最重要的支柱,出現調整是合理不過的預期。而今次調整由加息預期帶動,大有可能比去年的15%調整多,大家不可不防。
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盧峯