START噏人話|移民vs買樓? 或可先調整壓力測試(黎兆沖)
之前寫過,30萬港人移民潮隨時抽乾香港30,000億元。當然這個是極端情況,但仍引來很大迴響。身邊朋友亦開始認真思考應否移民,繼而在現今情況下留港還應否買樓?在我身邊,有人年初以700萬元買入美孚新邨,亦有人賣掉自住樓移民英國。
移民與買樓,彷彿成了二元對立問題。但移民與否是很個人的事,完全要視為自己的對新生活的接受以及融入能力。至於買樓,我與誠哥的看法相近,不論在外國或香港,有能力以及有自住需要,都應該買。但買樓「能力」,應該如何定義?
在香港基本上由由金管局和按揭證券公司定義了你是否有能力買樓,首期和壓力測試就成了置業人士的「能力指標」。以500萬元樓為例,在「林鄭plan」九成按揭下,「能力指標」首期連印花稅、佣金等雜費就至少70萬元。月供約1.8萬元。入息要求在壓力測試下,並不單單是入息比率50%下的3.7萬元,而是在模擬加息3厘後後的4.9萬元。如果躲過壓測,新Plan 下就要加買按揭保險。
那麼香港有多少人有「能力」? 根據今年第二季數據,全港約71.2%香港家庭住戶月入低於44,999元。換言之,如果沒有父幹、母幹,甚至「姐幹」情況下,能夠上車買樓的人並不多。
追本溯源,壓力測試的由來是當年2013年因應美國聯儲局加息而設,為的是保障本港的金融體系穩定(當然加息對供樓人士影響很大,但金管局的著眼點是金融體系)。事隔多年,如今聯儲局過去兩年已將息口重新減至零,上周聯儲局宣佈維持息率不變,更暗示未來3年都不會加息。壓力測試似乎可以功成身退,相關政策亦應因時制宜,作出改變。
當然亦不是要一下子抹去壓力測試以及首期要求,但進一步下調壓力測試、按揭成數以及按揭保費,甚至逐步放寬1000萬元以上的樓按等「減辣」措施相信亦是可以考慮。
做過傳媒、撈過金融,如今投身startup 講人話
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