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筆論天下:土地供應由巿場主導? - 任一匡

蘋果日報 2008/04/22 00:00


政府公佈今年首季私人住宅單位施工量只有300伙,創歷史新低。輿論及部份地產商都將矛頭指向政府的賣地政策,認為勾地制度是導致土地及樓宇供應量不足的根本原因,要求政府改革賣地政策。
面對社會的質疑,發展局局長林鄭月娥展現官僚播放「爛唱片」的專長,重申勾地制度行之有效,政府會繼續密切關注土地供應云云。
政府一直聲稱香港的土地供應由「巿場主導」,而勾地制度更加能夠充份反映「巿場供求」,因此對改革的呼聲充耳不聞。到底土地供應是否真的如政府所說「巿場主導」,還是剛剛相反,實際上過程由政府一手控制?
我們先來看看號稱能夠充份反映「巿場供求」的勾地制度。根據政府的說法,勾地制度由地產商決定何時及勾出那一幅土地拍賣,所以是100%巿場導向。表面看來,政府的說法言之成理。但想深一層,就會發覺所謂「巿場主導」有名無實,勾地制度的具體運作實際上完全是「政府主導」。
勾地制度最大問題是,土地的底價完全由政府操控,勾地過程透明度不足。現時,發展商如對勾地表內任何一幅土地有興趣,可隨時向政府提出申請,只要地產商出價能夠達到政府所定下的底價八成,便可勾出該土地公開拍賣。
但當中最大流弊是,政府如何訂定土地底價,外界無法知曉,政府完全可透過暗中調高勾地價,限制土地供應。事實上,過去數年地產商不時投訴勾地困難,一幅土地多次試勾都失敗,反映發展商與政府就估價上出現極大分歧。勾地制度的運作猶如黑箱作業,在沒有足夠信息情況下,買賣雙方不易達成交易,這樣的制度又怎能算得上是巿場導向?
除了勾地制度,地產商可從其他途徑取得土地,包括透過修訂地契或換地,將手上地皮轉換成住宅發展用途,及參與港鐵及巿建局的地產項目。因此政府聲稱土地供應量充足、土地供應基本上由巿場需求決定云云。
問題是,地產商要更改手上地皮的發展用途,先要向政府補地價,金額同樣由政府根據「巿場價格」決定,天曉得政府如何釐定這「巿價」?至於港鐵及巿建局的發展項目,政府同樣可透過操控補地價金額及運用審批權,間接調控住宅的供應量。
政府的影響力如此無遠弗屆,高官們聲言香港的土地供應由「巿場主導」,豈不是一句空話?
說到底,現時這套土地供應政策(包括勾地制度、修訂地契或換地,以至港鐵及巿建局發展項目)的最大好處,是方便政府推行「高地價政策」。為甚麼?因為政策透明度如此低,政府就完全可透過在幕後控制勾地底價及補地價金額,操控及限制土地供應,確保土地有價、樓巿長升長有。
現時的土地供應制度可讓政府躲在「自由巿場」的名義背後、暗地裏推行「高地價政策」。這樣「完善」的一套政策,除非政府準備調整「高地價政策」,否則怎會輕言更改?
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