當年今日

柯士甸站項目 成本每呎萬元
以現市價發售 淨賺逾兩成

蘋果日報 2010/03/04 00:00


【本報訊】新世界發展(017)及會德豐地產(049)聯手奪得的尖沙嘴柯士甸站上蓋住宅項目,發展商估計總成本為117億元,遠低於港鐵(066)估計的180億元,市場指即使計及港鐵墊支的補地價,項目總發展成本只約160億元,每呎1.25萬元,較港鐵的估計低11%;若連同發水因素,每呎總成本低至1.05萬元,若以現時區內分層豪宅呎價約1.3萬元開賣,利潤已逾兩成。 記者:林志光
新世界發展及會德豐地產昨日各自發通告,指柯士甸站上蓋住宅項目發展及相關成本預算約117億元,兩家各負擔50%,資金則會透過內部資金、現有企業銀行信貸和項目融資撥付。
市場指若計及港鐵墊支約39億元補地價,估計項目實際總成本約160億元,以可建樓面約128.21萬方呎計,每呎約1.25萬元,計及發水因素,成本將更低。
宏基測量師行董事陳昌傑表示,項目以未發水樓面計算,每呎只要賣約1.5萬元,已有約兩成的合理利潤;而發水後每呎成本可降至約1萬多元,以現區內分層豪宅市價每呎1.3萬元發售,亦有逾兩成利潤。不過項目有高度限制,或會影響售價。
純利比例可高達73%
韋堅信測量師行估值部董事林晉超也稱,項目每呎建築及利息成本達3000元,已屬優質物業水平。若以發水比例約10至15%計,成本呎價只約1.1萬元,現時九龍站屋苑平均呎價也達1.5萬元,估計未來樓市,尤其豪宅市道仍會持續向好,因此,項目絕對有可觀利潤。
據高盛發表報告指出,以項目發水兩成計,每呎成本只約1.05萬元,以現時同區屋苑二手呎價1.2萬至1.5萬元來看,項目應有利可圖。
而摩通發表報告則指出,以現時九龍站天璽呎價已約1.8萬元計,相信項目可帶來約116億元利潤,純利比例高達72.5%。若以發展商給予港鐵75%分紅比例計,即兩家發展商各可得13億元,並於2014年物業落成後入賬。
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以合資方式入標柯士甸站上蓋項目的,僅會德豐地產(左)及新世界,並奪得發展權。
鄰近地皮新供應有限
柯士甸站項目由兩地盤組成,預計可提供1200個逾千方呎單位,高限由主水平基準98至116米,即將來物業高度應少於40層,遠低於同區港景峰及九龍站上蓋屋苑。項目上周截標時共有包括新地(016)、長實(001)及恒地(012)等5家財團競爭。
柯士甸站周邊僅西九龍文娛區將來會有住宅地提供,而該站一直伸延至長沙灣一段的西九龍填海區,亦只有南昌站上蓋項目,和長沙灣宇晴軒附近約有兩至3幅政府地及私人地皮,可供發展住宅,供應有限。
柯士甸站上蓋資料
可建樓面:128.21萬方呎
單位總數:約1200伙
單位面積:逾1000方呎
總成本:約160億元
發展商:會德豐地產及新世界發展
買賣升溫
凱旋門園景呎價1.7萬新高
尖沙嘴柯士甸站上蓋住宅地王發展權揭盅後,刺激九龍站及尖沙嘴一帶豪宅買賣升溫,有投資者趁高位減磅。一名投資者以2130萬元沽出凱旋門朝日閣極高層C室,1252方呎,呎價1.7萬元,創屋苑內園景3房戶新高。
置業18組別經理歐陽智龍表示,上述單位原業主持貨兩年賺150萬元,升值7.6%。該投資者自06年以來動用約1.3億元,掃入凱旋門5伙,連同剛沽出單位,先後賣出3伙,共賺約1449.7萬元。其中日前有租客燒炭的凱旋門單位,同層A室曾為其持有,07年底斥3310萬元買入,持貨僅1個月速賺970萬元,升29.3%。
黎汝遠高位減磅
此外,凱旋門摩天閣中層D室,1156方呎,以呎價1.47萬元成交,美聯高級營業經理簡泳雄指出,單位由外區客以1705萬元購入。消息指,原業主為黎汝遠,持貨逾兩年賺155萬元,升值10%。黎汝遠尚有凱旋門1伙待售,市值約1700萬元。
中原表示,現時港景峯平均呎價9750元,擎天半島約1萬元,凱旋門為1.43萬至2萬元,君臨天下約1.9萬元,天璽呎價約2萬元。
九龍站豪宅近期成交
凱旋門朝日閣極高層C室
面積:1252方呎 成交價:2130萬元 呎價:1.70萬元

凱旋門摩天閣中層D室
面積:1156方呎 成交價:1705萬元 呎價:1.47萬元

天璽日鑽璽高層B室
面積:1752方呎 成交價:4150萬元 呎價:2.37萬元

天璽日鑽璽高層C室
面積:1382方呎 成交價:2800萬元 呎價:2.03萬元

港景峯3座中低層F室
面積:782方呎 成交價:658萬元 呎價:0.84萬元