香港商廈出名欠缺設計可言，十居其九都是冷冰冰的玻璃外牆，欠缺特色。地產商普遍將可用地積比率用盡，以發揮最高商業效益。參考全球重點城市商廈如英國倫敦及西班牙，均有獨特地標商廈出現，本身是建築師出身的華懋集團行政總裁蔡宏興（Donald）認為，用盡每分每寸地積比率，不一定能提升物業價值，中環地王設計是一個挑戰，可考慮以梯級式流水設計，在香港也可以建構一個形同倫敦的Bloomberg總部獨特商廈。

矚目中環地王招標在即，地皮高度具限制兼要預留兩條通道予車輛經過，商廈採雙拱門式設計，無論建築物上方還是下方都有諸多掣肘，發展商投地除了出價問題，更加需要思考長遠發展。曾任南豐集團高層，現任華懋執行董事兼行政總裁的蔡宏興認為，地皮可以採用梯級式流水設計，以配合高低不同的限制。蔡宏興指，雖然項目限制一邊高50米，一邊則為16米，但對於建築師而言會是一個挑戰，而且建築物的高度並不會影響建築物的質素。

就如座落於倫敦的Bloomberg總部，為一座只有10層高的建築物，同樣可以作為地標式建築。而項目剛好如流水向維港收窄，加上要配合高度差限制，可以呈梯級遞減至海旁，甚至可以在臨海處鋪設行人梯級，可以拾級而上更成特色。

蔡宏興指，雖然坊間常有人認為，發展商大多會「用盡地積比」，但四四方方的設計並不會幫助物業升值，而且一個優秀的設計同時可以降低建築成本，亦不會浪費資源，配合現時MiC組合建築方式，質素亦能做得更好。

中環海濱商業地樓面面積龐大，蔡宏興指相信混合發展機率較高，即部份樓面面積作為商場用途，其餘以寫字樓為主。但作為鄰近海旁，而且面積為橫向發展為主的地段，設計上更加需要優先考慮採光，以及露天平台的應用，甚至能引進更多不同的消費模式。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚亦指，以目前市況計算，由於本地旅遊業不知何時才能復蘇，因此酒店並非發展首選，而商場亦有同樣考慮，零售業情況亦不見得相當好。因此相信發展商會優先考慮發展寫字樓。畢竟鄰近的國際金融中心一度呎價高達每方呎200元，就算目前跌至只有150至180元的空間，新落成的寫字樓再略低至120元，對於發展商而言仍然為一個相對可觀的租金收入，因此發展為以寫字樓為主，兼具部份商場的可能最大。

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